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樓市下半年開局冷熱互現(xiàn)

2016-8-5 16:35| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 439| 評論: 0|來自: 京華時報

  房地產(chǎn)市場在2016年上半年的高歌猛進,讓市場各界對于下半年樓市充滿期待,對于整個樓市下半年而言,7月份是一個重要節(jié)點,7月的市場表現(xiàn)則奠定了整個下半年的開端。

  從7月份樓市表現(xiàn)看,新房、二手房、土地市場冷熱互現(xiàn),7月北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現(xiàn)成交11882套,成交面積110.79萬平方米,環(huán)比分別減少25%、37%;二手房成交22340套,環(huán)比上漲了63%,成交量與5月基本持平,略低于除2月之外的其他月份。繼今年上半年北京土地供應和成交量雙雙創(chuàng)新低之后,進入下半年的第一個月,北京仍僅有一宗地塊成交。

  □新房成交

  純商品房成交環(huán)比下降25%

  據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,7月最后一周(7月25日-7月31日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現(xiàn)成交3345套,成交面積30.88萬平方米,環(huán)比分別增加25%、16%,同時這一成交量也創(chuàng)造了近4周的新高。

  從全月數(shù)據(jù)來看,7月北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現(xiàn)成交11882套,成交面積110.79萬平方米,環(huán)比分別減少25%、37%,與此同時,7月北京商品住宅成交均價35278元/平方米,環(huán)比上漲13%。

  7月北京住宅市場成交出現(xiàn)分化,其中商住成交6936套,環(huán)比減少37%。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為,6月商住成交的爆發(fā)式增長主要受到調(diào)控預期的刺激,而進入7月之后,由于商住購房需求被擠壓前置后曾出現(xiàn)一輪集中釋放,導致7月商住需求有所斷檔,因此成交出現(xiàn)下滑,預計未來幾個月商住成交收縮趨勢仍將繼續(xù)。

  除此之外,純商住宅7月實現(xiàn)成交4946套,仍保持了今年以來穩(wěn)中上升的趨勢,同時,成交均價高達37612元/平方米,這一價格也創(chuàng)造了純商住宅市場的歷史新高。

  今年以來在北京純商住宅市場當中,中高端所占比重不斷上升,從7月數(shù)據(jù)來看,單價50000-70000元/平方米的中高端產(chǎn)品占比15%,同比上升了12個百分點,而7萬元以上的豪宅產(chǎn)品成交占比同比也上升4個百分點。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析,“地王”類項目的高定價以及對周邊在售項目的價格提振,價格邁入中高端乃至8萬+豪宅行列的項目不斷增多,使得北京純商住宅的價格水平受到結(jié)構(gòu)性原因和老盤提價的雙向拉動,整體均價水平漲勢明顯。而今年以來住宅用地出讓銳減,預計未來土地市場價格將持續(xù)攀升,受此影響,北京純商住宅項目價格上漲趨勢也仍將持續(xù)。

  另外從成交面積特征來看,大戶型產(chǎn)品成交比重明顯增多。根據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)統(tǒng)計,7月純商住宅成交當中,90平方米以下小戶型產(chǎn)品成交占比由去年同期的41%下滑至23%;而120-180平方米的中大戶型成交占比34%,居各面積段之首,同比上升15個百分點;另外180平方米以上的大戶型成交占比同比也上升8個百分點。

  與7月純商住宅中,90平方米以上中大戶型的成交量占據(jù)76%的市場份額相當,當月,中大戶型的市場供應同樣占據(jù)了77%的比重。對此,郭毅分析認為,當升級改善型置業(yè)需求開始逐步占據(jù)市場主力時,中大戶型產(chǎn)品的供應增加,一方面是在城市化進程中,隨著北京置業(yè)升級需求的增加,開發(fā)商在市場導向下普遍調(diào)整產(chǎn)品定位的結(jié)果;另一方面也是開發(fā)商受到高地價的剛性成本制約,亟待提升居住品質(zhì)、從而支撐項目的高房價的無奈之舉,因此,高房價與大戶型產(chǎn)品是相伴相生的市場現(xiàn)象。為了解決這一問題,土地市場的“90/70”政策被重拾,今年已實現(xiàn)出讓的7宗住宅用地當中3宗綁定了“90/70”,受此影響,預計未來新增住宅供應當中中小戶型占比將有所回升。

  □新房供應

  7月僅開27盤

  據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,7月最后一周(7月25日-7月31日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)市場僅有兩個項目入市,即位于昌平區(qū)的御湯山與首開國風美唐。兩個項目共新增住宅產(chǎn)品88套,預售許可面積3.2萬平方米,環(huán)比分別減少92%、72%。

  進入7月以來,周度供應一直較為踴躍,不過最后一周卻未能“完美收官”。受此影響,7月北京商品住宅供應總體并未出現(xiàn)突破,全月僅27個項目入市,相比6月減少5個,新增供應套數(shù)4326套,環(huán)比減少180套。不過與此同時,7月商品住宅的供應面積達到41.8萬平方米,環(huán)比出現(xiàn)17%的上漲。

  亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為,7月供應相比6月最為明顯的變化就是商住項目的減少,受到政策預期的刺激,催升6月多達18個商住項目入市,而7月則迅速下滑至8個。中大戶型純商住宅項目供應的快速補位,也使得7月在入市項目量與供應套數(shù)下滑的同時,供應面積卻出現(xiàn)環(huán)比上升,而7月,包括商住在內(nèi)的商品住宅,套均供應面積達到97平方米,創(chuàng)下今年以來的新高。

  從未來供應趨勢來看,在目前北京住宅庫存不足、土地供應短缺背景之下,開發(fā)商在業(yè)績無憂的前提下,普遍放慢了銷售節(jié)奏,在下半年沒有新政策出臺的前提下,預計未來幾個月北京市場供應仍將保持低速運行的狀態(tài),入市項目價格則會繼續(xù)上漲。

  □價格

  北京新房、二手房價格漲幅明顯

  中國指數(shù)研究院報道:根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),2016年7月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為12009元/平方米,環(huán)比上漲1.63%,漲幅較6月擴大0.31個百分點。

  整體來看,7月百城住宅均價環(huán)比、同比漲幅均有所擴大,環(huán)比連續(xù)15個月上漲,同比連續(xù)12個月上漲。政策方面,在房價和地價大幅上漲后,熱點城市政策不斷趨緊,7月天津、武漢等城市下調(diào)公積金貸款上限,上海提出做好房地產(chǎn)信貸防控,廈門從居住用地供應、住房貸款政策等七個方面出臺一系列措施,從多方面釋放收緊信號,對市場預期產(chǎn)生一定影響。供應方面,重點城市推盤量穩(wěn)步增加,新推樓盤定價進一步提升,去化水平則有所降低;需求方面,7月重點城市延續(xù)6月平淡態(tài)勢,成交進一步回落。

  根據(jù)百城價格指數(shù)對北京、上海等十大城市(新建)住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2016年7月十大城市住宅均價為22945元/平方米,環(huán)比上漲2.20%,漲幅較6月擴大0.68個百分點。根據(jù)對北京等十大城市主城區(qū)二手住宅的活躍樣本調(diào)查,2016年7月,十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價格為33933元/平方米,環(huán)比上漲0.71%,同比上漲21.11%。其中北京7月新房、二手房價格分別較去年上漲15.37%、22.55%。

  □二手房

  成交量有所回升

  下半年一開始,我愛我家的經(jīng)紀人小何就感受到了明顯的降溫!案衲昴瓿醯哪菐讉月相比,最近兩個月的看房量明顯少了很多,成交的周期也明顯拉長了。”小何告訴記者,從上個月開始,不管是報價還是成交價,整體漲幅開始放緩。不過,“客戶的購買意愿仍然是存在的,只是對價格、對戶型、對小區(qū)環(huán)境更挑剔”,小何說,因此對于一些優(yōu)質(zhì)房源來說,仍然受到積極的追捧,價格也是一枝獨秀。

  繼6月成交量創(chuàng)全年新低之后,7月二手房成交量有所回升。不過,在經(jīng)歷了上半年的快速上漲之后,很多人對下半年市場并不樂觀。統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,進入2016年下半年,北京二手房的議價空間加大、新增掛牌量減少,房源成交周期、客源成交周期穩(wěn)中有升,雖然客戶量、看房量有上升,但二手房交易的積極性在降低,業(yè)主觀望態(tài)度明顯,預計下半年北京二手房會降中趨穩(wěn)。

  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:二手房住宅7月成交量有所回升,但依然是因為房源核驗的影響,總體看,最近3個月,二手房住宅成交相比3-4月的天量都有2-3成的回落。

  7月成交量雖然明顯超過6月,但6月部分原因是因為房源核驗的新政策抑制。

  7月來北京二手房均價為4.18萬元/平方米,整體看相比5月同期的4.13萬環(huán)比上漲了1.2%。

  整體看,市場在連續(xù)一年多上漲后,最近幾個月出現(xiàn)了降溫趨勢。一季度爆發(fā)后,市場在二季度出現(xiàn)沖高回落跡象,從北京市場看,今年來,二手房簽約已經(jīng)超過15.78萬套,商品房住宅也全面高端化。購房者逐漸出現(xiàn)恐高心理。后市如果沒有信貸繼續(xù)寬松,很可能成交會繼續(xù)在單月2萬套上下徘徊。

  偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)顯示,自3月市場火爆時期之后,市場開始趨于冷靜,業(yè)主為了能快速成交,從4月開始議價空間逐漸增大,業(yè)主惜售的心理逐漸松動,預計下半年議價難度要遠遠小于上半年。同時,在3月的成交高峰釋放了大量房源之后,4月以后新增掛牌量也逐步走低,業(yè)主開始保持觀望態(tài)度。

  市場雖趨于平靜,但是客戶的購房意愿并沒有減弱。偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)顯示,自4月后,客戶看房量開始逐步回升,預計在7月之后,看房量仍會保持穩(wěn)定增長。

  市場新增客源量在4-7月呈現(xiàn)逐步回升趨勢,看房人數(shù)仍高居不下,入市積極性不斷提升,可見客戶仍有較強的購房意愿。

  據(jù)偉業(yè)我愛我家集團統(tǒng)計,房源的成交周期從5月開始略有回升,成交熱情略有降低,預計隨著市場的逐漸平穩(wěn),成交周期會保持穩(wěn)中有升的趨勢。預計未來,購房客戶仍會保持購房熱情,但持謹慎態(tài)度。

  □土地

  北京僅成交一宗土地

  繼今年上半年北京土地供應和成交量雙雙創(chuàng)新低之后,進入下半年的第一個月,北京仍僅有一宗地塊成交。

  7月7日下午,位于臺湖鎮(zhèn)、張家灣鎮(zhèn)、梨園鎮(zhèn)的通州巨無霸地塊,被北京首寰文化旅游投資有限公司競得,成交價87億元,為該宗地的起始價。雖然這是北京歷史上體量最大、總價最高的地塊,不過業(yè)內(nèi)人士認為,由于地塊屬性復雜,基本是定向出讓,最終成交價格會受到限制,所以地塊成交價格基本沒有參考意義,對市場也沒有影響。

  在該地塊成交之后,今年來北京土地成交額為447.5億元,同比下調(diào)41%。北京土地市場在創(chuàng)造了供應數(shù)量和供應面積歷史最低的同時,溢價率、樓面價卻刷新了歷史最高紀錄,土地供需比達到1:7。

  與此同時,從全國范圍來看,“地王潮”正愈演愈烈。

  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:截至7月28日,全國住宅類土地(不計算商業(yè)類)單宗總價超過10億元的地塊合計有236宗,加上商業(yè)類的21宗,超過10億元地塊已經(jīng)多達257宗。

  在這257宗地塊里,溢價率超過100%的地塊合計128宗(其中住宅地塊126宗),相比上半年的109宗繼續(xù)明顯上漲,溢價率超過50%的地塊達到了189宗。

  而在去年同期,單宗土地成交金額超過10億元的只有150宗,溢價率超過100%的也只有5宗地,超過50%溢價率的只有29宗。

  從城市分布來看,257宗高總價地塊,其中北京13宗、成都8宗、廣州9宗、杭州30宗、合肥22宗、南京22宗、上海20宗、蘇州31宗、天津16宗。整體來看,一二線城市仍然是誕生地王的主流城市,但已經(jīng)呈現(xiàn)出逐步向核心城市周圍蔓延的趨勢。

  □租賃

  租金結(jié)構(gòu)性上漲

  伴隨著北京暑期租賃旺季的持續(xù),北京住房租賃市場7月繼續(xù)量價齊漲。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計,7月通過我愛我家達成的住宅租賃交易量環(huán)比6月同期上漲1%,月租金均價為4787元/套,環(huán)比6月上漲3%。

  分戶型來看,所有租賃住宅中,一居室占30.2%,環(huán)比減少1.3個百分點,成交均價為4201元/套,環(huán)比上漲2%;兩居室占46.1%,環(huán)比增加0.4個百分點,均價5096元/套,環(huán)比上漲2.7%;三居及以上占23.7%,均價4931元/套,環(huán)比上漲3.6%。

  最熱門區(qū)域依舊被北五環(huán)沿線的回龍觀、北苑、上地、立水橋、清河等地包攬。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,靠近西二旗、上地IT產(chǎn)業(yè)園的北京北五環(huán)區(qū)域,開發(fā)建設較早,房源供應量充足,交通、商業(yè)配套設施相對較為完善,而租金價格相對較低,因此吸引了大量的租房需求。

  年齡分布上,80后人群依然是最大的租賃客群,占41.5%,90后其次,占31.4%。

  胡景暉表示,隨著5-6月暑期租房需求,尤其是大中專院校畢業(yè)生租房需求的大量集中釋放,7月雖然租房交易量仍在上漲,但環(huán)比漲幅已明顯放緩。但是,8月隨著外地來京求學、務工需求增加而引發(fā)的租房需求的增加;隨著中小學臨近開學,學校附近家長租房需求的增加,北京租房交易量還將繼續(xù)上漲。

  7月房屋租金價格的上漲,除了由于租房需求增加,房源供應不足的原因外,三居室及以上中大戶型房源交易占比的增加,房租價格的上行的結(jié)構(gòu)因素,也是導致房租上漲的重要原因。

  胡景暉表示,7月的租房需求中,除了首次租房,需求為一居及以下小戶型房源的需求外,7月也是過往兩三年租客換租的高峰期,這部分租客工作一兩年后,具有了一定資金實力,對租房居住的條件要求也隨之提高,所以一些租金價格相對較高的中大戶型房源成交占比有所增加,在成交結(jié)構(gòu)上導致了租金價格的上漲。8月,除了外地來京求學、務工的部分中低價位的求租需求外,對居住條件要求更好的換租需求將有所增加,為照顧子女上學而產(chǎn)生的學校附近租房需求也將有所增加,在此情況下,8月的房租價格或?qū)⒗^續(xù)微漲。


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