浙江省杭州市19日起在部分區(qū)域?qū)嵤┫拶�。今年以來，在二線熱點城市中，蘇州、鄭州、南京、廈門等已收緊樓市政策，杭州成為最新的一員。

　　據(jù)中國證券報記者調(diào)研和相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中秋假期房企放慢入市節(jié)奏，北京住宅成交套數(shù)也不及節(jié)前水平，但房貸咨詢熱度持續(xù)升溫。近期樓市分化的背后是一線城市“地王”層出不窮。1-8月，全國“地王”數(shù)量已達194宗，預(yù)計全年地王數(shù)量將創(chuàng)歷史新高。業(yè)內(nèi)人士表示，土地價格傳導(dǎo)至房價無法避免，未來土地供給應(yīng)充分考慮城市需求。

　　部分城市收緊政策

　　浙江省杭州市19日起在部分區(qū)域?qū)嵤┫拶彙Ｏ拶徴�策明確，在市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。同時，限購政策充分體現(xiàn)“因城施策”總體要求下實施差別化、精細化調(diào)控的思路。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，杭州樓市最近上漲較快，1-8月的商品房總成交量已超越去年全年水平。

　　從土地市場看，杭州今年成交的土地中，單宗土地超過10億元的地塊達33宗，占全國近10%，其中溢價率超過100%的地塊達7宗。單宗地塊最高成交額超過123億元。土地出讓金達1089億元，同比上升210%。

　　房價升溫正在向二線城市蔓延，部分城市已出現(xiàn)過熱苗頭。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，未來政策將“托底蓋帽”，過去全面寬松的趨勢已出現(xiàn)變化，在市場分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開始明顯分化。在這種情況下，房價上漲較快的城市包括部分一二線城市及輻射區(qū)出現(xiàn)約束性政策。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅是分城施策，更多的將會升級為一城一策。

　　房價上漲較快的鄭州市日前發(fā)布通知明確，將擴大居住用地供應(yīng)規(guī)模，調(diào)整優(yōu)化布局，加快供應(yīng)節(jié)奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應(yīng)市場。同時，今后在部分地區(qū)的土地出讓中，網(wǎng)掛報價超過50%溢價率時，網(wǎng)掛報價中止，采取“限地價，競房價”。

　　嚴躍進表示，鄭州此舉限制了高價地塊未來項目成品的最高價格水平，這樣既能對房企高價拿地予以約束，也可以有效防范后續(xù)房企亂漲價的風(fēng)險。

　　開發(fā)商放慢推盤節(jié)奏

　　綠地集團此前在北京市大興區(qū)以39億元競得黃村地塊，樓面價32339元/平方米，制造單價“地王”，迅速帶高周圍區(qū)域的房價。中國證券報記者中秋假期在大興區(qū)走訪時發(fā)現(xiàn)，此地塊周圍在售項目單價提高了5000元/平方米左右，部分未開始銷售的樓盤節(jié)后擬調(diào)高價格。記者發(fā)現(xiàn)，在售樓處人流不息的對應(yīng)下，部分開發(fā)商出現(xiàn)捂盤惜售跡象。據(jù)售樓中心附近的房產(chǎn)中介稱，開發(fā)商推出的每個項目都雇有操盤手，具體推盤進度會根據(jù)市場氣氛、訪客流量等因素確定。

　　據(jù)房天下調(diào)查，從供應(yīng)方面看，恰逢中秋假期，房企多放慢入市節(jié)奏。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，中秋小長假三天，北京住宅成交套數(shù)分別為114、161、147套，遠不及假期前一天285套的水平。不過，偉嘉安捷表示，中秋小長假期間，北京的房貸咨詢量持續(xù)回升，較節(jié)前一周的水平上升30%左右。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前很多開發(fā)商已完成全年銷售目標的75%，業(yè)績不存在很大壓力，于是放慢推盤節(jié)奏并提高售價。

　　“地王”引發(fā)的價格傳導(dǎo)趨勢明顯。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，土地價格炒作導(dǎo)致購房者預(yù)期不斷升高。既然傳導(dǎo)機制不可避免，那么下一步有必要在抑制土地價格上漲方面多出政策。

　　土地供需矛盾待解

　　國家統(tǒng)計局日前公布的8月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)顯示全國樓市明顯分化。全國人大常委、民建中央副主席辜勝阻認為，樓市現(xiàn)在呈現(xiàn)冰火兩重天的現(xiàn)象。北上廣深的房價尤其是房價收入比在全球排在較高位置，而三四線城市面臨嚴重的高庫存。

　　中國發(fā)展研究基金會副理事長、全國政協(xié)委員劉世錦表示，一線城市房價上漲有兩個因素，合理因素是大都市區(qū)加快發(fā)展，不合理因素是城市發(fā)展戰(zhàn)略、土地政策和制度。政府多年來通過土地財政來為城市建設(shè)募集資金，很多城市政府采取的是擠牙膏式的供地方式，使土地供應(yīng)價格最大化。

　　劉世錦認為，如果土地的供地制度考慮與城市需求平衡，如特大型城市房價上漲，是否可以增加供地或釋放出這種信號；如果農(nóng)村用地宅基地和國有土地一樣可以同權(quán)同價進入市場，那么房價是否還會高企？當下由于部分因素使一些城市房價上漲，隨后拉動房地產(chǎn)投資回升，這對于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程是一個擾動。這樣帶動的增長也就能維持一兩個季度，隨后又會重回所謂的正常狀態(tài)。預(yù)計房地產(chǎn)投資在未來不太長的時間內(nèi)就會回到正常狀態(tài)，即使不是負增長，也很可能是零增長。

　　中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈認為，房地產(chǎn)價格過高不僅加大資產(chǎn)價格泡沫破滅風(fēng)險，也促使資金過度流入房地產(chǎn)業(yè)，進一步惡化實體經(jīng)濟投資不振的狀況。長期看，還會透支居民部門低杠桿的政策回旋空間。宏觀政策需要在“穩(wěn)增長、抑泡沫”中做出更艱難的平衡。

　　明源地產(chǎn)研究院副院長劉策認為，房價上漲的核心是土地財政稅收制度，應(yīng)逐步調(diào)整人為控制土地供應(yīng)造成的供需矛盾，同時逐步降低房企的稅負負擔。

　　從19日起，熱點城市江蘇省南京市將集中供應(yīng)27幅土地。業(yè)內(nèi)人士表示，這或許可以起到平抑地價的作用，但具體實施效果如何、其它熱點城市是否可效仿還需觀察。