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66.7億元定增方案遇阻 世茂股份加速自我輸血

2016-9-20 17:26| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 462| 評論: 0|來自: 時代周報

半年前公布定增方案時,世茂股份(600823.SH)不會料到,隨之而來的會是證監(jiān)會近期給出的“不通過”。

這項定增方案原本是一件讓世茂股份和世茂房地產(chǎn)(00813.HK)都值得興奮的事情—兩者被屢屢詬病的同業(yè)競爭,有望因此得到解決。至少在當時的公告中,世茂股份宣稱是為“徹底解決實控人避免同業(yè)競爭作出的承諾”。

定增本將以非公開發(fā)行股票的方式進行,收購的三大標的資產(chǎn)為世茂集團旗下前海世茂中心、杭州世茂智慧之門和南昌水城三個大型商業(yè)項目,總募資額不超過66.7億元。各大券商報告里有著對定增的看好,中信建投證券報告認為“公司持有物業(yè)的價值將得到重新考量”。

從融資角度看,66.7億元的定增在本輪房企融資潮中并不算太大的數(shù)目。在當時寬松的市場環(huán)境下,不少房企紛紛彩排一場場關(guān)于再融資的資本狂歡,世茂股份只是其中一員。

定增方案被否,也并非世茂股份一家,房企中陸續(xù)將有調(diào)整方案重新提交。9月9日,世茂股份方面稱,將在收到中國證監(jiān)會不予核準的正式文件后另行公告。9月19日,世茂集團品牌部回復(fù)時代周報記者表示,截至目前,公司尚未收到監(jiān)管層新的相關(guān)通知函,不過,公司將在收到通知函后及時履行相關(guān)信息披露程序,并根據(jù)通知函的內(nèi)容來開展相關(guān)工作。

眼下,有關(guān)方案為何會被否決的反思才剛剛開始。而世茂股份本身勾勒出的,則是房企在中國資本市場發(fā)展的縮影:在面對日趨嚴謹?shù)慕鹑谡C下,需要更慎重的方案以及付出更多的智慧。

定增案中的股權(quán)融資

7月末,在證監(jiān)會舉辦的保薦機構(gòu)專題培訓(xùn)會議上釋放的信息,已經(jīng)被視為再融資審核趨嚴的一大信號。明確禁止的是,地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不允許通過再融資對流動資金進行補充,而募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè),而不能用于拿地和償還銀行貸款。

與之形成強烈對比的是,在此之前,上市房企再融資時,“償貸”“補流”幾乎是必選項。

隨著審核趨嚴,不少正在闖關(guān)的方案均根據(jù)監(jiān)管精神進行了調(diào)整。

據(jù)時代周報記者多方了解,世茂股份曾兩次向監(jiān)管部門作了回復(fù),并強調(diào)定增中涉及的三大項目已經(jīng)全額支付完土地尾款,且募資的用處并不是土地費用的支付和非資本性的支出。但截至目前,世茂股份依舊受到拒絕。

定增案被否決,其中一大原因指向定增方式中涉及的股權(quán)融資。涉及的是標的資產(chǎn)中的重頭—前海世茂51%的股權(quán)收購。

按照此前的定增方案,前海世茂股東全部權(quán)益以資產(chǎn)基礎(chǔ)法估值48.08億元,以此為基礎(chǔ),世茂建設(shè)以其持有的前海世茂48.57%股權(quán)參與認購,作價23.35億元。而世茂建設(shè)持有前海世茂剩余2.43%股權(quán),世茂股份作價1.17億元以募集現(xiàn)金收購的方式取得。另外,世茂股份還擬投入10億元募集資金用于深圳前海世茂金融中心開發(fā)建設(shè)。

這意味著,在這一定增方案中,大股東將以旗下公司股權(quán)類資產(chǎn)認購再定增!翱梢姶祟惞蓹(quán)定增方式并不受到監(jiān)管層的放行,這可能也是本次定增被否的原因之一!辈辉妇呙牡禺a(chǎn)公司財務(wù)總監(jiān)李凱(化名)對時代周報記者分析道,“所釋放的地產(chǎn)再融資受限制的信號,已經(jīng)十分強烈”。

至于會給企業(yè)帶來多大的影響,李凱認為因企業(yè)而異。不過,房地產(chǎn)本身資金密集型屬性,決定了誰有充足的低成本資金,誰就擁有占得先機的一大籌碼。

對于有融資需求的公司而言,面對日趨嚴格的審核,修改增發(fā)計劃無疑是一種提高獲批率的技術(shù)性手段。

回溯來看,世茂股份的初衷則是為了解決同業(yè)競爭的詬病。世茂股份和世茂房地產(chǎn)兩大平臺曾經(jīng)有著漫長的博弈局面。直到66.7億元定增方案拋出后,才有了陽光的一面。

兩大平臺的業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)作出了規(guī)定:純商業(yè)項目由世茂股份開發(fā)而世茂房地產(chǎn)不可以,商住混合且無法分割可以合作拿地,住宅項目則無明確規(guī)定(證監(jiān)會對同業(yè)競爭的定義中并未約束公司不可以涉足住宅產(chǎn)品)。

住宅、商業(yè)、酒店曾是世茂集團發(fā)展史上的“三駕馬車”。其中,世茂股份肩負著世茂集團旗下酒店和商業(yè)運營的重擔(dān)。而商業(yè)和酒店本身投資周期較長,項目自然涉及不少資金沉淀,對資金和融資的考驗提出了更高的要求。

不同的融資方式以及資金用途之間如何互相調(diào)劑,是世茂股份不得不思考的命題。

融資新攻略

值得注意的是,證監(jiān)會方面收緊的態(tài)勢還在加強。除了定增,證監(jiān)會主管的公司債市場也在收縮。9月8日,中證協(xié)舉辦的《證券經(jīng)營機構(gòu)公司債業(yè)務(wù)高級管理人員》培訓(xùn)會上已經(jīng)初見端倪。據(jù)了解,未來一些評級較低的房企發(fā)行私募債將會受到暫緩。

公司債是世茂股份資金來源的重要組成部分。今年3月,世茂股份方面曾宣布分期發(fā)行總計80億元公司債。不久便完成了第一期15億元的發(fā)行,不過對比66.7億元的定增額,相距甚遠。

按照李凱分析,如果公司債被大幅縮緊,則被證監(jiān)會收緊的融資需求將極可能轉(zhuǎn)向央行主管的銀行間市場以及發(fā)改委主管的企業(yè)債市場中。

據(jù)時代周報記者了解,銀行間市場已經(jīng)在研究新的票據(jù)發(fā)行政策,對AA級企業(yè)放開凈資產(chǎn)40%的融資規(guī)模限制,房企的注冊品種將由中票擴大到其他債務(wù)融資工具!叭绻誓茉4%-5%之間,甚至更低,對有資格的房企而言,會是不小的吸引!崩顒P表示。

對于處在當中的房企而言,機遇來臨的同時,也即將面臨一波新的調(diào)整。

就世茂股份本身的發(fā)展來說,離不開融資。打通資金渠道是世茂股份近些年在不斷嘗試突破的地方。截至今年年中,世茂股份資產(chǎn)負債率為 60.30%,比上年度末降低了 1.97 個百分點,凈負債率為 27.94%,處于行業(yè)較低水平。長江證券分析報告認為,“財務(wù)結(jié)構(gòu)十分穩(wěn)健”。但游戲規(guī)則一旦變化,世茂股份同步需要作出應(yīng)對。

通常的銷售輸血法,對于世茂股份而言,并不見得有絕對的作用。擺在世茂股份年中報上的數(shù)字昭示著世茂股份的壓力。上半年,世茂股份合同簽約面積僅為46萬平方米,合同銷售金額,也只有75億元,僅完成42%。公司預(yù)收款額僅為 59 億元,僅為2015年同期營收 78%。東興證券研究報告指出,“公司明年營銷壓力大幅增加”。

上半年的情況來看,主營業(yè)務(wù)中,華東、華北、東北三大地區(qū)同期反而拖累了總體營業(yè)收入。財報數(shù)據(jù)顯示,分別比上年減少26.16%、29.28%和26.26%,主要靠華中地區(qū)的營業(yè)收入支撐。

接下來,可以從哪里獲取資本收購三個標的,也是一大思考。從年中報上看,在籌資活動上,世茂股份的現(xiàn)金流量凈額從12.6億元變?yōu)?24億元,變動比例高達-291.88%。理由是因分配上一年股利和償還債務(wù)較多所致。值得一提的是,截至6月30日,公司募集資金結(jié)存余額約為3.41億元。

加大銷售力度,增加回款無疑是一大方面。除此之外,世茂股份還必須依托其他方法來獲得“彈藥”。

慶幸的是,去年至今,世茂做了不少房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的嘗試。去年開始已經(jīng)先后推出全國首單物業(yè)費資產(chǎn)證券化項目和購房尾款資產(chǎn)證券化兩項金融創(chuàng)新產(chǎn)品,今年更是試水了第三單資產(chǎn)證券化,推出酒店資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。此外,去年也獲批成立了房地產(chǎn)行業(yè)首個互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司?梢,世茂在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域不斷自我超越。

當下,世茂股份“保險+商業(yè)”獨特的護城河模式,正在被各大券商津津樂道。就目前來看,世茂股份在這一領(lǐng)域做了不少的布局。在今年年初已經(jīng)釋放了參與設(shè)立新沃財產(chǎn)保險股份有限公司的利好消息。近期,其作為第一大股東參與發(fā)起籌建匯邦人壽保險股份有限公司,已經(jīng)獲得了中國保險監(jiān)督管理委員會的同意。而外界期待的是,這些利好真正落地的那日。


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