新世界發(fā)展（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新世界”， 00017.HK）又回來(lái)了。在出售內(nèi)地多個(gè)項(xiàng)目給予恒大地產(chǎn)(03333.HK)后，這一次，他們花費(fèi)42億元重金購(gòu)入深圳前海一宗土地。

實(shí)際上，早在2014年便有市場(chǎng)傳言新世界有意參加深圳前海開(kāi)發(fā)一事，但新世界明確表態(tài)稱(chēng)，沒(méi)有參與任何前海土地拍賣(mài)，也沒(méi)有計(jì)劃去參與。

不過(guò)，計(jì)劃沒(méi)有變化快。現(xiàn)階段手握充足現(xiàn)金流的新世界最終選擇出招。9月8日，新世界集團(tuán)兼周大福企業(yè)掌舵人鄭家純更對(duì)外透露，公司將繼續(xù)加大內(nèi)地項(xiàng)目的投資。

不過(guò)，曾有業(yè)內(nèi)人士指出，新世界長(zhǎng)期奉行土地市場(chǎng)“聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)”模式，使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)、進(jìn)度緩慢，而這次重新回歸，新世界是否能克服對(duì)內(nèi)地一二線城市的水土不服？

新世界中國(guó)公關(guān)部在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，公司并未固守特定的開(kāi)發(fā)模式，而是根據(jù)市場(chǎng)需求及每個(gè)地塊的屬性及特點(diǎn)，采用最合適的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

但一線城市土地價(jià)格相對(duì)高昂，新世界如何保證其利潤(rùn)？接下來(lái)，新世界在內(nèi)地進(jìn)行擴(kuò)張以增加土儲(chǔ)，是否會(huì)繼續(xù)聯(lián)合周大福通過(guò)定向或者收購(gòu)的方式？面對(duì)時(shí)代周報(bào)記者的疑問(wèn)，新世界公關(guān)部未就上述問(wèn)題給予明確答復(fù)。

豪擲42億拓地

8月18日，新世界發(fā)布公告稱(chēng)，公司與周大福企業(yè)有限公司成立的香港合營(yíng)公司天得發(fā)展有限公司，以42.07億元中標(biāo)深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局的前海桂灣片區(qū)地塊。

由于地塊對(duì)競(jìng)買(mǎi)人資格設(shè)置了嚴(yán)格的限制條件，要求競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人須為香港注冊(cè)企業(yè)，須控股3家(含3家)以上在香港主板上市企業(yè)，其中至少1家總資產(chǎn)不低于1000億港元等，因此唯一到場(chǎng)的新世界在遞交申請(qǐng)后便成功以底價(jià)競(jìng)得該地塊。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院分析，從地塊設(shè)定條件來(lái)看，該地塊定向出讓意圖十分明顯。

中國(guó)指數(shù)研究院續(xù)稱(chēng)，該地塊項(xiàng)目建成后，需自持十年才能對(duì)外出售，不排除該項(xiàng)目被做成公寓或?qū)懽謽菍?duì)外出租�！坝捎谇昂３鲎尩纳虡I(yè)/辦公用地供應(yīng)較多，再加上后海片區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的影響，前海寫(xiě)字樓市場(chǎng)不論在售價(jià)還是租金上也將面臨一定壓力�！�

新世界公關(guān)部則向時(shí)代周報(bào)記者透露，該地塊屬于商業(yè)用地，獲批總建筑面積約17萬(wàn)平方米，其中14.83萬(wàn)平方米將定為辦公用途。

而根據(jù)出讓地塊相關(guān)規(guī)定，新世界及周大福企業(yè)透過(guò)香港合營(yíng)公司將予成立的中國(guó)合營(yíng)公司須于2016年11月17日或之前與前海管理局訂立土地使用權(quán)出讓合同以收購(gòu)該宗地，并自簽訂土地使用權(quán)出讓合同之日起5個(gè)工作日內(nèi)付清成交價(jià)款。

這對(duì)手持大量現(xiàn)金儲(chǔ)備的新世界而言，似乎并不是太大的難事。

2015年12月初，新世界出售武漢、海口等地共4個(gè)項(xiàng)目予恒大，成交金額135億元人民幣。12月29日，恒大宣布收購(gòu)新世界位于成都、貴陽(yáng)2個(gè)項(xiàng)目及周大福位于北京、上海、青島3個(gè)項(xiàng)目。憑借這5個(gè)項(xiàng)目851萬(wàn)平方米的總建筑面積和204億元的總金額，恒大再次刷新中國(guó)房地產(chǎn)收購(gòu)最高紀(jì)錄。

在這兩次交易中，新世界共向恒大出售9個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積逾1200萬(wàn)平方米，共收金339億元人民幣。而彭博社引述交銀國(guó)際表示，截至2015年6月底，新世界手頭現(xiàn)金有約310億港元，同時(shí)香港上海匯豐銀行有限公司已作為貸款人向新世界發(fā)展授出信貸融資約214.67億港元。由此可見(jiàn)，新世界發(fā)展資金處在充裕狀態(tài)。

再塑內(nèi)地市場(chǎng)

實(shí)際上，當(dāng)時(shí)新世界出售內(nèi)地資產(chǎn)的行為曾觸動(dòng)兩地投資者的神經(jīng)，部分人士更將之解讀為“新世界對(duì)二三線城市的房產(chǎn)不夠樂(lè)觀、欲撤出中國(guó)市場(chǎng)”的征兆。

猜測(cè)背后，則是這家較早進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的香港房企在業(yè)績(jī)上的不穩(wěn)定。

2004財(cái)年，新世界發(fā)展旗下地產(chǎn)平臺(tái)—新世界中國(guó)的營(yíng)收為38.90億港元。到了2005財(cái)年，這一數(shù)字為33.79億港元。

2015年9月23日，新世界中國(guó)在香港召開(kāi)2014/2015財(cái)年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，年內(nèi)，新世界中國(guó)物業(yè)銷(xiāo)售應(yīng)占經(jīng)營(yíng)溢利為29.36億港元，較2014財(cái)政年度下跌41.3%。整體入賬物業(yè)錄得銷(xiāo)售額約為人民幣130.68億元，銷(xiāo)售量為85.5萬(wàn)平方米，較上年同期下跌39.5%。值得注意的是，2015年度新世界中國(guó)整體毛利率為41.6%，同期下跌2.7%。對(duì)此，新世界中國(guó)執(zhí)行董事顏文英表示，2015年度毛利率下降的主要原因是廊坊、唐山、大連以及佛山等地的入市項(xiàng)目毛利率較低。

而新世界中國(guó)2016財(cái)政年度上半年業(yè)績(jī)顯示，其公司收益為82.34億港元，2015年同期則為98.96億港元。股權(quán)持有人應(yīng)占溢利5.42億港元，按年下跌64.2%，物業(yè)銷(xiāo)售之整體毛利率下跌6.3%-34.1%。

在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來(lái)，新世界中國(guó)長(zhǎng)期奉行的土地市場(chǎng)“聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)”模式，所導(dǎo)致的直接問(wèn)題就是開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)進(jìn)度緩慢。“投資周期過(guò)長(zhǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)則是導(dǎo)致新世界中國(guó)失去很多擴(kuò)張機(jī)會(huì)，從而忽略了充分利用財(cái)務(wù)杠桿去獲得更多的市場(chǎng)份額�！�

改變迫在眉睫。

從2011年開(kāi)始，新世界發(fā)展創(chuàng)辦人兼首任董事會(huì)主席鄭裕彤重組旗下資產(chǎn)，由長(zhǎng)子鄭家純接棒做新世界主席。2015年3月，鄭家純之子鄭志剛上任新世界發(fā)展執(zhí)行副主席，兼聯(lián)席總經(jīng)理。同為孫輩的鄭志恒和鄭志雯，也擔(dān)任新世界發(fā)展的執(zhí)行董事，參與集團(tuán)管理。

新班子自2011年上任后，對(duì)于內(nèi)地市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)策略亦隨之發(fā)生改變。2015年12月，新世界中國(guó)先后向恒大出售武漢、海口、惠州等多個(gè)物業(yè)。

對(duì)于上述資產(chǎn)出售，新世界中國(guó)稱(chēng)，出售標(biāo)志著集團(tuán)減低二線及三線城市及毛利率較低項(xiàng)目投資，把資源集中在一線及1.5線城市及中型物業(yè)項(xiàng)目，達(dá)到優(yōu)化物業(yè)發(fā)展及投資組合策略。

與此同時(shí)，2016年8月4日，新世界中國(guó)歷時(shí)大半年的私有化也宣告完成。

為何要私有化新世界中國(guó)？多位接受時(shí)代周報(bào)記者采訪的專(zhuān)家表示，倘若本次私有化取得成功，就等于取消了新世界發(fā)展與新世界中國(guó)之間的不競(jìng)爭(zhēng)承諾，令母公司可以直接投資中國(guó)物業(yè)，鞏固國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)在集團(tuán)內(nèi)的戰(zhàn)略性定位，而新世界中國(guó)亦可借助新世界發(fā)展的財(cái)務(wù)實(shí)力為大型項(xiàng)目提供資金。

不過(guò)，挑戰(zhàn)仍然存在。

今年以來(lái)，內(nèi)地土地價(jià)格的飛漲，讓諸多香港房企大佬直呼“太貴”。有“賭王”之稱(chēng)的嘉華國(guó)際主席兼董事總經(jīng)理呂志和甚至表示，不敢跟隨內(nèi)地開(kāi)發(fā)商以高價(jià)拿地。九龍倉(cāng)主席兼常務(wù)董事吳天海則認(rèn)為，如今內(nèi)地各個(gè)城市針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策均有放緩跡象，大環(huán)境開(kāi)始變好。不過(guò)由于地價(jià)太貴，很難在內(nèi)地找到合理價(jià)格的地塊，因此對(duì)于未來(lái)內(nèi)地的投資計(jì)劃暫時(shí)沒(méi)有一個(gè)固定的計(jì)劃。而香港首富李嘉誠(chéng)也感嘆：“物色合理回報(bào)的地產(chǎn)投資項(xiàng)目殊不容易。”

如今聲稱(chēng)要加大內(nèi)地一線城市投資的新世界，又將如何在規(guī)�；�與利潤(rùn)間取得平衡？