日前上海灘又現(xiàn)兩單寫字樓大宗交易——世紀(jì)匯與中區(qū)廣場(chǎng)。前者賣家為“超人”李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)；后者則為美國(guó)凱雷投資集團(tuán)。

公告顯示，上海陸家嘴“世紀(jì)匯”綜合體將被長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)以200億元人民幣出售，交易將為公司帶來(lái)54.3億元人民幣收益。關(guān)于接盤方，世紀(jì)匯項(xiàng)目曾在公告中提出為“有實(shí)力的險(xiǎn)資”，市場(chǎng)普遍認(rèn)為是指中國(guó)人壽，但中國(guó)人壽對(duì)此不置可否，稱有需要會(huì)發(fā)布公告。

而中區(qū)廣場(chǎng)交易中介方發(fā)布的消息稱，萬(wàn)丈資本近日正式完成對(duì)上海市中心區(qū)域人民廣場(chǎng)這一重要地標(biāo)的整棟收購(gòu)。具體金額雙方并沒有透露。

從交易雙方表面信息以及近期上海寫字樓租金上升趨勢(shì)可以判斷，這兩單寫字樓買賣僅僅是資金基于投資回報(bào)的各自判斷下所作出的交易。

“在商言商，現(xiàn)在是（套現(xiàn)）非常好的時(shí)機(jī)，從潘石屹前段時(shí)間賣SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)就可以看出來(lái)�！币幻麌�(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金人士指出，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度在加大，但上海寫字樓資產(chǎn)價(jià)格仍然維持在今年上半年的高位。然而，寫字樓租賃市場(chǎng)已經(jīng)開始向下，目前租金收入有可能下降。一旦租金收入下降就會(huì)影響物業(yè)估值。

租金波動(dòng)的市場(chǎng)反應(yīng)

去年至今，上海寫字樓市場(chǎng)成交一直非常旺盛。戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年截至第三季度已有17宗寫字樓大宗交易，涉資261億元；去年全年有28宗寫字樓大宗交易，涉資452億元。

而上海住宅市場(chǎng)真正的調(diào)控是今年“十一”期間出臺(tái)，因此五大行多名資深人士認(rèn)為，寫字樓投資市場(chǎng)活躍并非是由住宅調(diào)控傳導(dǎo)而來(lái)。然而，第三季度上海大宗物業(yè)整售卻多達(dá)12宗，涉資179.5 億元人民幣，環(huán)比升幅 143%，與去年同期相比則下降 21%。

資金來(lái)源方面，內(nèi)資買家依然如過去幾個(gè)季度一樣占據(jù)較大份額，在12 宗交易中占據(jù)9席。

在上述人士看來(lái)，寫字樓大宗交易抬升，與租金情況有直接關(guān)系。第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，由于經(jīng)濟(jì)的不確定性，不少企業(yè)仍傾向于節(jié)省辦公成本。即將租賃到期的外資企業(yè)開始考慮選擇租金相對(duì)便宜的寫字樓。同時(shí)，P2P企業(yè)持續(xù)退租增加了市場(chǎng)空置面積，并加大了業(yè)主方的租賃難度，租賃雙方議價(jià)空間也隨之大幅增加。

或許這在一定程度上影響了上海寫字樓租金整體水平。在第三季度，上海寫字樓租金環(huán)比下跌2.0%至9.8元/天·平方米，超甲級(jí)寫字樓的平均租金環(huán)比大跌3.7%至13元/天·平方米。

而此前3-4年內(nèi)買入的寫字樓，已經(jīng)有一定溢價(jià)，此時(shí)套現(xiàn)顯然是適當(dāng)時(shí)機(jī)，比如凱雷基金在2013年以16.7億收購(gòu)中區(qū)廣場(chǎng)，盡管日前萬(wàn)丈資本的收購(gòu)價(jià)格并未透露，但是根據(jù)該片區(qū)的租金漲幅也可見其物業(yè)估值。

分析認(rèn)為，在租金已經(jīng)見頂甚至準(zhǔn)備下降的情況下，寫字樓資產(chǎn)估值并不會(huì)立即受到影響。一般而言，物業(yè)估值受租金下降影響，要在1-2個(gè)季度之后才會(huì)顯現(xiàn)。

因此上述人士認(rèn)為，現(xiàn)在是銷售套現(xiàn)的好時(shí)機(jī)。“尤其是賣家本身在做租賃的時(shí)候，會(huì)比很多買家清楚市場(chǎng)�！鄙鲜鋈耸恐赋觯�新錢對(duì)市場(chǎng)缺乏敏感度，因此敢于入場(chǎng)，況且有的買家一旦有對(duì)物業(yè)持有5年以上的準(zhǔn)備，一兩年內(nèi)市場(chǎng)低潮期對(duì)他們的收購(gòu)計(jì)劃并不會(huì)有影響。

高力國(guó)際華東區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，第三季度上海寫字樓平均租金錄得環(huán)比增長(zhǎng)，但市場(chǎng)情況較為復(fù)雜。一方面，租戶可接受漲租的原因系租金已包含在多數(shù)情況下可享受返還的增值稅率。這使業(yè)主得以漲租，并推動(dòng)全市平均租金環(huán)比增長(zhǎng)2.5%或同比增長(zhǎng)6.2%至人民幣10.5元/天·平方米。另一方面，源自P2P公司以及新增供應(yīng)的持續(xù)影響削弱了眾多業(yè)主的市場(chǎng)情緒。從租戶的角度而言，其成本有所下降：雖然租金有一定升幅，但租戶可因得到5%或11%的增值稅率返還而減輕其總體房地產(chǎn)租賃成本。

“新錢”入場(chǎng)信號(hào)

“對(duì)于長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)出售世紀(jì)匯廣場(chǎng)，坦白說我并不覺得是賣方高位出售的心態(tài)明顯。因?yàn)榛钴S在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上的無(wú)論是代理機(jī)構(gòu)、投資者、業(yè)主或者租戶，都知道目前浦東寫字樓市場(chǎng)的租賃狀況是嚴(yán)重供不應(yīng)求�！备吡�國(guó)際華東及西南區(qū)資本市場(chǎng)及物業(yè)投資服務(wù)執(zhí)行董事汪蓓指出，當(dāng)前有相當(dāng)數(shù)量的金融保險(xiǎn)業(yè)選擇在陸家嘴地區(qū)設(shè)立其總部大樓，包括租賃、收購(gòu)或自建方式。她指出，這也再次佐證浦東竹園和小陸家嘴區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供不應(yīng)求情況非常嚴(yán)重。

來(lái)自睿意德旗下中商數(shù)據(jù)顯示，世紀(jì)匯所在商圈自從2009年之后，7年之間幾乎沒有新增商業(yè)供應(yīng)。因此，上海寫字樓大宗交易成交活躍，最重要的原因還是上海寫字樓市場(chǎng)的需求每年都在增長(zhǎng)，而新增供應(yīng)不多，目前也沒有任何土地出讓，所以對(duì)于賣方而言這是市場(chǎng)供需情況帶來(lái)的結(jié)果。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)獲悉，今年以來(lái)，進(jìn)入上海寫字樓市場(chǎng)的大多數(shù)為境內(nèi)資本、險(xiǎn)資，比如光大安石（上海光翎投資）買下星光耀、H88 越虹廣場(chǎng)，國(guó)華人壽買下SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，上海人壽買下渣打銀行大廈49%股權(quán)，中融鼎新買下七寶寶龍廣場(chǎng)，崇邦買下金橋商業(yè)廣場(chǎng)，萬(wàn)張資本買下中區(qū)廣場(chǎng)等。值得關(guān)注的是，這些資本大多數(shù)都是此前沒有在上海投資過的“新錢”。

對(duì)于“新錢”接盤此類項(xiàng)目，中商數(shù)據(jù)CEO周長(zhǎng)青指出，運(yùn)營(yíng)商在對(duì)這類項(xiàng)目的運(yùn)作維度上比較重要，但險(xiǎn)資并沒有商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)背景。

上述基金人士進(jìn)而分析，一般而言，作為投資基金下屬的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，非常清楚一個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該什么時(shí)候出手�！氨热缫粋�(gè)私募基金買一棟寫字樓，第1年往往是先做資產(chǎn)改造，然后第2-3年招商，第4-5年推高租金收益，在租值高峰期賣掉，如果遇到市場(chǎng)變化，就多等兩年�！�

上述人士以世紀(jì)匯為例，總價(jià)200億，27萬(wàn)平方米出租面積，單價(jià)要7.5萬(wàn)元/平方米左右，如果按照零售商業(yè)與寫字樓均價(jià)8元/天·平方米收益保守計(jì)算，回報(bào)率也接近4%，險(xiǎn)資只要資金成本低于4%，就有贏利空間。

而由于資金進(jìn)入住宅開發(fā)與商業(yè)的性質(zhì)不一樣，險(xiǎn)資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)早已有一定規(guī)模。