近兩年地產(chǎn)成交持續(xù)旺盛，房企銷售金額大幅增長(zhǎng)，回款十分優(yōu)異，手握巨量現(xiàn)金的房企也成為資本虎視眈眈的對(duì)象。

房企手握重金，卻面臨著地王頻出、面粉貴過(guò)面包的土地投資市場(chǎng)，巨量資金急需配置，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司股權(quán)成為其最佳選擇。

對(duì)于這些手握重金的地產(chǎn)公司，分析師們的觀點(diǎn)分為兩派：一派認(rèn)為現(xiàn)金流充裕的大公司將并購(gòu)優(yōu)質(zhì)小地產(chǎn)公司，尤其是那些擁有優(yōu)質(zhì)地塊儲(chǔ)備的上市公司，間接折價(jià)獲得土地儲(chǔ)備，從而提振股價(jià)；另一派認(rèn)為現(xiàn)金流充裕的上市公司將提高分紅比例，從而吸引投資者注意。

2016年上半年行業(yè)前十大房企累計(jì)銷售金額平均銷售金額9740億元，平均同比增速60.5%，除萬(wàn)達(dá)集團(tuán)外其他企業(yè)全部為正增長(zhǎng)，剔除萬(wàn)達(dá)后平均增速69.2%。

以恒大地產(chǎn)為例，2016年1-9月份，恒大合約銷售金額達(dá)2806億元，同比增長(zhǎng)117.9%，而金地集團(tuán)前9月，銷售額增速也達(dá)到了84.31%。

擁有優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備公司的股權(quán)將成為大公司爭(zhēng)奪對(duì)象

當(dāng)前土地貴過(guò)房?jī)r(jià)的背景下，土地已經(jīng)成為資本品。對(duì)于地產(chǎn)公司而言，買入地產(chǎn)股相當(dāng)于買入折價(jià)土地。

華泰證券認(rèn)為：買入地產(chǎn)股，相當(dāng)于買入折價(jià)的土地，并以更低的風(fēng)險(xiǎn)享受同等或更高的回報(bào)率。

目前房?jī)r(jià)漲幅落后于地價(jià)，在傳統(tǒng)的“拿地-開(kāi)發(fā)-銷售”的商業(yè)模式下，土地投資回報(bào)率下降。同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商數(shù)量過(guò)多，以及上半年融資渠道的放開(kāi)，導(dǎo)致土地一級(jí)市場(chǎng)“地王”頻出。

在當(dāng)前去庫(kù)存背景下，土地供給收緊，房企為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，只能通過(guò)收購(gòu)股權(quán)的形式通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)獲得項(xiàng)目，土地上升為資本品。

目前融資渠道和監(jiān)管層面逐漸收緊，開(kāi)發(fā)商將進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的階段，一方面房企買入地產(chǎn)公司股票相當(dāng)于買入了土地資源;另一方面具有資金實(shí)力的房企將通過(guò)收購(gòu)地產(chǎn)公司的形式獲得項(xiàng)目資源，不具開(kāi)發(fā)實(shí)力的房企也將集中出售項(xiàng)目公司股權(quán)，從而退出地產(chǎn)行業(yè)。結(jié)果便是，未來(lái)行業(yè)集中度將逐漸提高。

地產(chǎn)公司目前普遍折價(jià)在6-7折左右，對(duì)應(yīng)4年的開(kāi)發(fā)周期，對(duì)于不打算繼續(xù)新增拿地未來(lái)將退出地產(chǎn)的房企，4年后開(kāi)發(fā)完畢則公司成為純現(xiàn)金公司，估值理應(yīng)恢復(fù)到平價(jià)水平，也就是說(shuō)年均回報(bào)率為9.3%-13.6%，略高于當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的ROE平均水平11.56%。

如今，房企毛利率將繼續(xù)下降，也將帶來(lái)ROE的持續(xù)下行。以中國(guó)武夷為例，當(dāng)前公司NAV估值折價(jià)6折，假設(shè)未來(lái)公司不再新增拿地，那么中國(guó)武夷股票的年均回報(bào)率則為10.8%。所以買入地產(chǎn)股，相當(dāng)于買入折價(jià)的土地，并以更低的風(fēng)險(xiǎn)享受同等或更高的回報(bào)率。

興業(yè)證券也持有相同觀點(diǎn)：房企手握重金，卻面臨著地王頻出、面粉貴過(guò)面包的土地投資市場(chǎng)，巨量資金急需配置，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司股權(quán)成為其最佳選擇。

房地產(chǎn)大周期沒(méi)有見(jiàn)頂，資產(chǎn)荒背景下，地產(chǎn)股是場(chǎng)外增量資金的必然配置標(biāo)的，資產(chǎn)荒背景下地產(chǎn)股必然有超級(jí)大行情。

現(xiàn)金流充裕的大地產(chǎn)公司提高分紅率將使公司股權(quán)更具吸引力

中信證券則從股息率提高的角度論證了現(xiàn)金流充裕的大地產(chǎn)公司本身將更具吸引力。

根據(jù)中信證券統(tǒng)計(jì)：股息率排名靠前的地產(chǎn)企業(yè)，其在2010年時(shí)平均現(xiàn)金分紅比例為17.9%到2015年時(shí)上升到43.4%。

新增投資預(yù)期回報(bào)太低，企業(yè)不斷在高價(jià)地面前碰壁。行業(yè)整體告別“快速融資——快速拿地——快速銷售”階段。即使銷售轉(zhuǎn)冷，土地市場(chǎng)也并無(wú)好機(jī)會(huì)，這是推動(dòng)企業(yè)提高現(xiàn)金分紅的最關(guān)鍵原因。而上市公司股東結(jié)構(gòu)變化，高分紅被市場(chǎng)認(rèn)可，是分紅提高的催化劑。

中信證券在報(bào)告中測(cè)算，當(dāng)未來(lái)業(yè)績(jī)相比2015年不增長(zhǎng)時(shí)，如果有企業(yè)采取進(jìn)取的分紅政策(現(xiàn)金分紅比例超過(guò)50%)，則仍有企業(yè)股息率可以達(dá)到3%以上。

假設(shè)2016/2017年業(yè)績(jī)?cè)鏊倬鶠?0%，企業(yè)普遍采取進(jìn)取的分紅政策，且地產(chǎn)股股價(jià)無(wú)變化，則剔除三四線為主的企業(yè)后，有金融街/華僑城A/萬(wàn)科A/保利地產(chǎn)/首開(kāi)股份/新城控股和北京城建等公司的股息率頗具吸引力(可能超過(guò)4.5%)。

最后，中信證券總結(jié)道：股東中追求高股息回報(bào)，會(huì)推動(dòng)企業(yè)股息分派越來(lái)越慷慨。

只要低利率的環(huán)境不發(fā)生極大變化，就有理由相信2016年的股息分派將又一次成為增量資金買入部分地產(chǎn)股的理由。