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房企收個(gè)人房貸近2萬(wàn)億元增五成

2016-11-16 16:56| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 546| 評(píng)論: 0|來(lái)自: 證券日?qǐng)?bào)

  11月14日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2016年1月份—10月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。

  今年前10個(gè)月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資83975億元,同比名義增長(zhǎng)6.6%。其中,住宅投資56294億元,增長(zhǎng)5.9%,增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.0%。

  有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),從整體數(shù)據(jù)來(lái)看,房地產(chǎn)行業(yè)投資增速有所回升,房企拿地也較為積極,商品房銷(xiāo)售額也創(chuàng)下新高,但綜合近1個(gè)多月的典型城市商品房成交量來(lái)看,各地新房和二手房市場(chǎng)的整體成交量環(huán)比均有所回落,本輪政策已抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,如果一旦年末央行額度吃緊,房?jī)r(jià)的下調(diào)很可能會(huì)蔓延到很多城市。

  全年或達(dá)11萬(wàn)億元

  值得關(guān)注的是,今年1月份-10月份,商品房銷(xiāo)售額91482億元,增長(zhǎng)41.2%,增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,從數(shù)據(jù)看,今年前10個(gè)月,房地產(chǎn)成交金額提前2個(gè)月刷新了歷史年度紀(jì)錄,銷(xiāo)售面積也達(dá)到了歷史同期最高紀(jì)錄,預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)銷(xiāo)售有望達(dá)到11萬(wàn)億元,13.5億平方米的水準(zhǔn)。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,從房屋銷(xiāo)售面積的同比增幅來(lái)看,基本上保持在30%的水平,而銷(xiāo)售金額保持40%水平的增速,比預(yù)期要好,房企后續(xù)推盤(pán)速度可能減緩,但不排除個(gè)別房企為完成年度任務(wù)而加碼推貨。

  另有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),盡管商品房銷(xiāo)售額全年將創(chuàng)下新高,但整體來(lái)看,房地產(chǎn)行業(yè)降溫已成趨勢(shì),不過(guò),對(duì)于“京滬深”等城市來(lái)說(shuō),價(jià)格大幅下降的可能性仍然較低,不過(guò)不排除個(gè)別二線城市出現(xiàn)促銷(xiāo)的市場(chǎng)現(xiàn)象。

  個(gè)人房貸占比擴(kuò)大

  統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年前10個(gè)月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金117261億元,同比增長(zhǎng)15.5%,其中,國(guó)內(nèi)貸款17303億元,增長(zhǎng)1.2%;利用外資123億元,下降49.0%;自籌資金40764億元,增長(zhǎng)0.6%;其他資金59071億元,增長(zhǎng)35.2%。在其他資金中,定金及預(yù)收款33655億元,增長(zhǎng)32.2%,個(gè)人按揭貸款19783億元,增長(zhǎng)51.5%。

  對(duì)此,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,房企到位資金情況今年總體上處于15%的同比增幅水平,可見(jiàn)房企在資金方面的壓力相對(duì)小。當(dāng)然,后續(xù)公司債政策收緊、地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)同比增幅略有收窄,這都可能導(dǎo)致融資市場(chǎng)呈現(xiàn)略有收緊,房企在控制成本和保證現(xiàn)金流穩(wěn)定方面,需要有新策略。

  更為重要的是,房地產(chǎn)貸款增速凸顯,這主要來(lái)自個(gè)人按揭貸款的快速增長(zhǎng)。對(duì)此,中信建投房地產(chǎn)分析師陳慎曾表示,我國(guó)居民杠桿率2004年-2015年的年均復(fù)合增速為8%,杠桿率從18%升至40%。

  值得注意的是,無(wú)論是交易杠桿率還是平均貸款成數(shù),中國(guó)目前購(gòu)房杠桿比例均接近英國(guó)泡沫前水平,2016年上半年分別為49%和59%。

  從全國(guó)具體城市來(lái)看,在購(gòu)房杠桿比例上,深圳為國(guó)內(nèi)一線城市中最高,2016年上半年交易杠桿率、平均貸款成數(shù)均在65%左右,北京上半年平均貸款成數(shù)51%,與香港目前水平持平,上海貸款成數(shù)約55%左右,接近近年紐約水平,從按揭負(fù)擔(dān)比來(lái)看,“京滬深”已經(jīng)位于全球前列,2016年上半年按揭負(fù)擔(dān)比分別為76%、71%、122%(按照一、二手房整體均價(jià)計(jì)算),超越紐約、舊金山、倫敦等國(guó)際都市。

  此外,由于這輪二線城市的房?jī)r(jià)快速攀升,導(dǎo)致很多二線城市的按揭負(fù)擔(dān)比已經(jīng)跨越40%紅線,比如南京、蘇州、合肥、鄭州等,居民購(gòu)房壓力正在顯現(xiàn)。


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