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房企“全面自持”的拿地邏輯

2016-11-26 10:30| 發(fā)布者: 田紅麗| 查看: 508| 評論: 0|來自: 新京報

  一些房企抱著“先拿地再說”心態(tài)參與競地,住宅100%自持后,如何盈利是道難題

  

  圖/視覺中國

  盡管為了避免出現(xiàn)高價地,北京的土地出讓新規(guī)則已經(jīng)做足了各種準(zhǔn)備:限銷售價格+限戶型面積+限二手房銷售時間+限持有面積,全方位圍追堵截,但仍然難以抵擋房企“100%自持”的拿地?zé)崆椤?/p>

  表面上入不敷出的經(jīng)營模式,房企如何“解題”?這些肩負(fù)著穩(wěn)定市場重任的“限房價、競地價”地塊對于未來市場的影響究竟有多大?這成為近期業(yè)內(nèi)外共同關(guān)注的話題。

  1 限不住的搶地?zé)崆?/p>

  備受關(guān)注的北京首批4宗“限房價、競地價”試點地塊,在近期鳴鑼開拍。盡管受讓條件更加“苛刻”,但仍然無法阻擋房企在京拿地的熱情。連續(xù)兩日內(nèi),包括萬科、恒大、碧桂園、龍湖、融創(chuàng)、綠地、遠(yuǎn)洋等20多家知名房企到場參與圍獵。

  更為戲劇化的一幕是,4宗地塊在現(xiàn)場競價環(huán)節(jié),都在極短的舉牌時間內(nèi)便觸頂總價,隨后轉(zhuǎn)入自持商品住房面積競拍,參與各個地塊競拍的房企不約而同地把投報自持比例提至100%。這意味著,未來這些地塊建設(shè)的項目將不會對外出售,而是由開發(fā)商持有并對外出租。

  連續(xù)兩天的激烈拼搶,僅有海淀永豐20號地塊被首創(chuàng)、天恒、中糧聯(lián)合體以57.6億元,并以“商業(yè)自持比例10%、住宅自持比例100%”的代價收入囊中,而另外三地塊的出讓結(jié)果仍然“懸而未決”。根據(jù)出讓規(guī)則,它們需要轉(zhuǎn)入標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。按照官方的解釋:當(dāng)投報商品住房面積比例有兩個或兩個以上的競買人投報為100%時,則轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。競買人要在現(xiàn)場競投日后的第10個工作日遞交投報的高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。由專家組成的評選委員會對這些方案進行評分后,最終確定競得人。

  不少業(yè)內(nèi)人士都指出,面對北京“史上最嚴(yán)”的土地調(diào)控政策,房企依舊“搶地”并不難理解。

  “開發(fā)商的邏輯是,首先在北京得有項目,要有項目就必須得拿地!眮喓罊C構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅認(rèn)為,對房企而言,不管是業(yè)務(wù)布局,還是標(biāo)桿項目的輻射效應(yīng),都需要在北京占據(jù)一席之地。

  另一位業(yè)內(nèi)人士則坦言,北京地價高、競爭激烈是不爭的事實,但從長遠(yuǎn)看來,北京的房地產(chǎn)市場無論從供需關(guān)系,還是財富聚集效應(yīng)來看,都相對穩(wěn)妥。所以對房企而言,先拿到地再說。

  2 “房東”困惑REITs非“解藥”?

  根據(jù)上述四宗地塊的限制條件,中原地產(chǎn)分析師張大偉幫記者算了一筆賬:這四宗地塊規(guī)劃建筑面積合計62萬平方米,成交金額203.35億。其中,50.39萬平方米的住宅全部由開發(fā)商持有。如果按照平均60平方米的單套面積計算,預(yù)計將建成8400套出租房,按照3%-4%的租金收益計算,長久租賃權(quán)價值預(yù)計為3萬-4萬元/平方米,額外可能產(chǎn)生價值的只有配套商業(yè)+地下車位等!暗儸F(xiàn)難度極大;蛟S會通過基金上市或者長期使用權(quán)出讓,但可能都會面臨政策難題!睆埓髠ミM一步指出,綜合考慮各種因素,這四宗地賺錢的可能性極小。

  開發(fā)商自持100%的住宅面積,這意味著傳統(tǒng)以建造住宅和銷售住宅為主營方向的房地產(chǎn)開發(fā)商,角色轉(zhuǎn)向了“房東”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對記者表示,事實上,很多房企對租賃市場的走向還沒有看得很清晰,因為租賃市場盈利模式的不清晰;而房企對拿地以后如何操作,其實也比較困惑。

  “先把地拿到手,再慢慢尋找騰挪辦法,以時間換空間;還可以通過嫁接第三方資源實現(xiàn)創(chuàng)新合作。”另一位業(yè)內(nèi)人士如是說。

  同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為,持有型物業(yè)可以做抵押套現(xiàn),本身可以盤活解決企業(yè)投資壓力,而且現(xiàn)在很多已經(jīng)在試行的持有型項目都爭取了稅收減免政策,這部分政策補貼也可以對沖資金壓力。

  而當(dāng)前業(yè)內(nèi)為“房東”房企支招的盈利模式則聚焦于REITs。在他們看來,未來將這些項目打包成REITs,或許是加快回籠資金,并且有效降低拿地資金風(fēng)險的途徑。

  一位不愿具名的分析人士則提出了不同意見:“暫且不論政策和市場風(fēng)險,北京的租售比多高,大家都知道。這四宗地就算只按照地價加建安成本,每年的租金回報率頂多到4%,扣除券商和運營商的管理費,如果再把開發(fā)商的其他合理成本計算進去,收益率還得更低。這樣的REITs,誰買啊?”

  3 土拍新招是階段性政策?

  以“限房價、競地價”的方式出讓土地,在北京并非首次,而與9月30日出臺的最新調(diào)控政策初衷一致,其抑制房價過快上漲的決心與措施一直十分堅決。然而,對于這些地塊入市給市場帶來的影響,業(yè)內(nèi)人士的表態(tài)莫衷一是。

  嚴(yán)躍進認(rèn)為,除了傳統(tǒng)的土地出讓模式外,此類土地出讓中增加了自持物業(yè)的要求,體現(xiàn)了土地出讓背后的結(jié)構(gòu)性調(diào)整的導(dǎo)向!胺科螽(dāng)房東了,對于購房者來說,后續(xù)可以有一個緩沖時間,即如果購房壓力大,可以先租住,這也是解決目前高房價的一個問題。”他進一步指出,對于整個房地產(chǎn)市場來說,相當(dāng)于建立了一個“第四級市場”,以區(qū)別于以往的二級市場(即一手房買賣市場)、三級市場(二手房買賣市場),顯然具有積極的意義。

  一個反復(fù)被提起的問題是這類項目的潛在隱患。有業(yè)內(nèi)人士指出,盡管這種土地出讓方式能在短期內(nèi)起到抑制高房價、高地價的目的,但由于提前對入市房價進行了嚴(yán)格控制,與周邊項目售價形成較大差距,開發(fā)商利潤被大大壓縮,如果監(jiān)管不到位的話,難免會帶來質(zhì)量問題。

  對于這些地塊未來建成后對于市場的預(yù)期,也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,土地新政對市場來說將增加大量平價住宅,過去開發(fā)商拿高價地的目的是將來可以建設(shè)成為區(qū)域高端產(chǎn)品,但限價之后使得這一目的不可能實現(xiàn),從而在一定程度上穩(wěn)定樓市的發(fā)展。

  “政府本身是希望增加可售住宅的供應(yīng)量,同時通過限價拉低均價,從而降低預(yù)期。但目前看來,這四塊地都競成100%自持的話,那么先前的目的就沒有達(dá)到。”一位資深業(yè)內(nèi)人士同時指出,這種土地出讓的政策應(yīng)該是階段性的,會根據(jù)企業(yè)競地的情況有所調(diào)整。


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