近日，山西明文取消商品房購(gòu)房限制，成中國(guó)第四個(gè)取消樓市限購(gòu)的省份，也是本輪高層提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存之后，第一個(gè)采取行動(dòng)的地方政府。

11月19日，山西省政府公布了《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》。《意見(jiàn)》由山西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山西省發(fā)展改革委、山西省財(cái)政廳等11個(gè)部門(mén)聯(lián)合提出，對(duì)山西省房地產(chǎn)政策進(jìn)行了重大調(diào)整。其中規(guī)定，取消商品房購(gòu)房限制。包括取消購(gòu)買(mǎi)商品住房套數(shù)、戶(hù)籍、年齡等限制；取消商品住房銷(xiāo)(預(yù))售價(jià)格申報(bào)制度；取消對(duì)境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人在本地區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房的限制。

在此之前，甘肅、四川、安徽已相繼取消了限購(gòu)。山西則是在這輪房地產(chǎn)去庫(kù)存上打響了第一槍。

近日，中央高層頻繁關(guān)注樓市去庫(kù)存問(wèn)題。11 月 10 日，習(xí)近平在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上表示，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。次日，國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)要“以加快戶(hù)籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”。12 日，中財(cái)辦主任劉鶴強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題。

在不少分析人士看來(lái)，猶如2014年初杭州樓市降價(jià)，然后各地偷偷摸摸地取消限購(gòu)，取消了還不承認(rèn)。直到呼和浩特取消了，中央也沒(méi)說(shuō)話。于是從限制政策先后正式取消，但購(gòu)房熱情還是起不來(lái)，于是出臺(tái)各種鼓勵(lì)購(gòu)房政策。此次中央釋放出寬松信號(hào)，后面還會(huì)很多地方會(huì)學(xué)山西，并且還會(huì)推出各種促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的政策，中央政府也不例外。

市場(chǎng)現(xiàn)在關(guān)心的是政策還有哪些手段，中信證券認(rèn)為，刺激銷(xiāo)售是化解庫(kù)存的根本之道。目前全市場(chǎng)尚處熱銷(xiāo)狀態(tài)，但遲遲不能形成普遍房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。各地?zé)徜N(xiāo)更多是政策驅(qū)動(dòng)，而沒(méi)有恐慌性購(gòu)房。繼續(xù)出臺(tái)政策刺激銷(xiāo)售，才能保證繼續(xù)平穩(wěn)去化。

其總結(jié)可能的手段包括：

1，住房保障貨幣化和回購(gòu)商品房當(dāng)保障房，決策流程最簡(jiǎn)單，副作用最小，且可以分城施策。

2，歷史上來(lái)看，最有效的政策往往來(lái)自于信貸政策。除去總量層面的降息之外，最重要的就是差別化住房信貸政策的調(diào)整。未來(lái)對(duì)購(gòu)買(mǎi)二套房的限制可能進(jìn)一步放開(kāi)。

3，最低首付比例還有下調(diào)空間。但最低首付比例繼續(xù)調(diào)整仍會(huì)較為慎重，畢竟如果首付比例下調(diào)過(guò)多，會(huì)給銀行系統(tǒng)帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)，刺激力度也是有限的。

4，我國(guó)二手房交易的整體稅費(fèi)負(fù)擔(dān)還比較高，房地產(chǎn)交易稅費(fèi)還有下調(diào)的空間。

5，控制土地供給，尤其是控制三四線城市土地供給，是化解庫(kù)存問(wèn)題的必要手段。