解析政治局會議信號

　　12月9日，中共中央政治局召開會議，分析研究2017年經(jīng)濟工作。對比去年12月14日中央政治局會議，這次會議強調(diào)的經(jīng)濟工作內(nèi)容延續(xù)“穩(wěn)中求進”原則并提升到新高度，首次在政治局會議中提及農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革、房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制等，并提出當下經(jīng)濟存在的問題——產(chǎn)能過剩、需求結(jié)構(gòu)升級矛盾仍突出、金融風險顯現(xiàn)、部分地區(qū)困難較大等。

　　時隔一年半，中央政治局會議再提建立“房地產(chǎn)長效機制”，引起各方關(guān)注。

　　過去的樓市調(diào)控政策，以限購、限貸甚至限價為主，被認為更多是針對樓市短期需求的調(diào)控。這類行政調(diào)控手段，雖然暫時遏制住了房價上漲勢頭，但由于并未改變市場根本供求關(guān)系，一旦退出，房價可能很快出現(xiàn)報復性反彈，令調(diào)控成果大打折扣。今年以來，在多種因素影響下，部分熱點城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大波動，迫使這些地區(qū)出臺調(diào)控政策，為市場“退燒”。

　　中央政治局9日召開會議，分析研究2017年經(jīng)濟工作。會議提出，明年要加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

　　2014年，中央曾提出，健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制，主要借助住房、土地、財稅、金融以及不動產(chǎn)登記4類政策性工具。

　　在建立房地產(chǎn)長效機制的施政目標下，相關(guān)政策如何配合，房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)登記等呼聲甚高的政策工具如何落地，成為各方關(guān)注的焦點。

　　直接原因：市場波動較大

　　12月9日，中共中央政治局召開會議，會議提出，明年要加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

　　新華社援引清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉稱，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)鍵要穩(wěn)定市場預期，減少市場參與者的非理性行為。從此次會議看，下一步應加快住房制度、土地供應制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場規(guī)制、新型城鎮(zhèn)化等一系列制度建設，以長效機制引導市場穩(wěn)預期。

　　實際上，本屆政府建立伊始，就已提出建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的目標，這一目標在去年4月底召開的中央政治局會議上，再度得到確認。

　　過去一段時間，去庫存是房地產(chǎn)工作重點。在去年年底的中央經(jīng)濟工作會議上，商品房去庫存被確定為經(jīng)濟工作五項中心任務之一。今年4月，政治局會議同樣涉及房地產(chǎn)議題，但并未提到房地產(chǎn)長效機制建設的相關(guān)內(nèi)容，而是提到“有序消化房地產(chǎn)庫存”。

　　此背景下，去年底今年初以來，一些地方，采取提高公積金貸款比例、減稅、財政補貼等手段鼓勵購房。不過，去庫存的效果還未顯現(xiàn)，在寬松的政策背景下，部分熱點城市房價出現(xiàn)強勁上升，地方政府不得不出臺更嚴厲的調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場迅速退燒。

　　這種波動較大的市場局面，被認為是中央再次強調(diào)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的重要原因。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，必須給房地產(chǎn)市場的發(fā)展注入穩(wěn)定的因素，其中，長效機制就是最關(guān)鍵和最核心的內(nèi)容。

　　全國土地利用總體規(guī)劃專家組成員、中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明也指出，長效機制的建立，不僅要考慮如何形成組合拳，還要考慮政策推出的時機。要綜合考慮社會對相關(guān)政策的承受性和社會經(jīng)濟發(fā)展的宏觀背景，在經(jīng)濟發(fā)展放緩的新常態(tài)下，尤其需要慎重。

　　兩大抓手：房地產(chǎn)稅與不動產(chǎn)登記

　　嚴金明認為，有效的經(jīng)濟杠桿作為世界各國通用的調(diào)控做法，應是房地產(chǎn)長效機制的主要內(nèi)容。

　　這在頂層設計中也有體現(xiàn)。2014年3月，中共中央、國務院印發(fā)了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，第一次對房地產(chǎn)長效機制作了官方系統(tǒng)性闡述。按照該報告，健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制，主要借助住房、土地、財稅、金融以及不動產(chǎn)登記4類政策性工具。

　　其中，房地產(chǎn)稅與不動產(chǎn)登記制度，被認為是建立房地產(chǎn)長效機制，最為重要的兩大政策工具。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉總結(jié)和梳理近年來的相關(guān)政策后認為，房地產(chǎn)長效機制的粗線條概況，應包含兩方面。首先是，到2020年前后，完成房地產(chǎn)稅設計和立法，對房地產(chǎn)交易和持有環(huán)節(jié)來征稅，通過結(jié)構(gòu)性的差別化稅收政策來抑制投機性需求，調(diào)節(jié)收入分配。

　　其次是建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實現(xiàn)全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng)。通過全國住房信息系統(tǒng)，為差別化房地產(chǎn)調(diào)控提供數(shù)據(jù)支撐和決策指南，避免一刀切，有效提前地為樓市調(diào)控做準備。

　　據(jù)了解，國土部計劃于2016年年底前完成對全國所有市縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記頒發(fā)新證、停發(fā)舊證。為督促各地完成工作目標，國土部啟動了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地實施情況督查工作。10月以來，已派出的48個督察組奔赴各地進行督查。

　　據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，國土部此次派出的督察組數(shù)量，三倍于此前規(guī)劃，對相關(guān)工作的重視程度可見一斑。

　　機制建立仍需系統(tǒng)性設置

　　此外，受訪人士的一個共同觀點是，在我國復雜的房地產(chǎn)形勢下，單方面的貨幣、財稅和土地政策，都難以真正實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。

　　嚴躍進認為，復雜的市場形勢，使得政策之間的協(xié)調(diào)和溝通越發(fā)重要。針對供給、需求、價格和預期四個主要管控因素，有的政策的“藥效”慢，部分政策的“藥效”快，如何建立動態(tài)的而非靜態(tài)的市場觀察方式，實現(xiàn)政策配套非常重要。

　　以房產(chǎn)稅為例，重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院院長劉貴文指出，從先期重慶上海兩地試點房產(chǎn)稅的經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅的設計非�？简炚�策制定智慧。同時，作為一個地方稅種，單純的房產(chǎn)稅制度，其調(diào)控效果難達預期。

　　他告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，對于供需矛盾突出的城市，比如上海，帶有普征性質(zhì)的房產(chǎn)稅，稅率遠遠小于當?shù)胤績r上漲預期，房屋持有人仍然會選擇空置。而對于另一些非熱點城市，如重慶，據(jù)其測算，加征房產(chǎn)稅帶來的長期穩(wěn)定稅源，難以替代高額的土地出讓金，并不能促使當?shù)卣�府完全擺脫對土地財政的依賴。

　　劉貴文認為，不管是上述四項政策工具，還是土地、貨幣和稅收政策，都僅僅停留在工具層面。在各部門聯(lián)動推進相關(guān)工作的前提下，還需要綜合考慮不同地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)冷熱不均的復雜現(xiàn)狀，以促進我國經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，擺脫國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)的過度依賴為最終目標，提高土地政策靈活性，發(fā)揮貨幣政策對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的促進作用，激發(fā)地方政府對地方稅收政策改革的探索熱情，為房地產(chǎn)發(fā)展長效機制進行系統(tǒng)性的設置。