“未來5年—10年，我相信處于上升期中，規(guī)模最大且跟非常多的消費(fèi)人群緊密相連的是房產(chǎn)租賃市場(chǎng)�！比涨�，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)向《證券日?qǐng)?bào)》記者及其它媒體表示，過去近20年，房產(chǎn)市場(chǎng)以開發(fā)為主，新房是主角，但如今市場(chǎng)已經(jīng)多元化，租購并舉時(shí)代將來臨，品牌公寓滲透率將快速提高，未來可能占據(jù)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)一半以上的規(guī)模。

　　據(jù)鏈家研究院新近發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告測(cè)算，2016年中國房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模為1.1萬億元，2020年大概是1.6萬億元，2025年將達(dá)到2.9萬億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過4萬億元。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，這代表著未來5年—10年，房產(chǎn)租賃市場(chǎng)增速非�？�，租金將穩(wěn)定上升，品牌公寓運(yùn)營商將借助規(guī)�；�侵占市場(chǎng)份額并實(shí)現(xiàn)盈利。

　　事實(shí)上，鏈家集團(tuán)于今年5月份將自如品牌拆分為獨(dú)立子公司運(yùn)營，旗下自如友家、自如整租、自如寓、自如驛幾大產(chǎn)品線，擁有30萬間房源，構(gòu)建了國內(nèi)目前規(guī)模第一的長(zhǎng)租公寓品牌。

　　購租并舉時(shí)代將來臨

　　土地溢價(jià)率水漲船高之下，僅僅依靠傳統(tǒng)開發(fā)模式已不能保證一個(gè)企業(yè)未來的盈利空間持續(xù)提升，資產(chǎn)運(yùn)營能力開始成為房企的“必修課”，借鑒美國及日本等大型房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)版圖來看，租賃和租賃資產(chǎn)管理所占業(yè)務(wù)比重均超過20%。反觀中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前大型開發(fā)商仍以開發(fā)銷售為主，有實(shí)力的資產(chǎn)運(yùn)營能力的房企并不多。

　　不過，可以看到的是，臨界點(diǎn)已經(jīng)來臨。一方面是工業(yè)化主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，過去建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)等行業(yè)是吸納流動(dòng)人口的重要池子，這些人的住房問題是通過廠房、工礦來解決的，但第三產(chǎn)業(yè)快速壯大之后，大量服務(wù)人員、快遞等藍(lán)領(lǐng)服務(wù)業(yè)和白領(lǐng)階層成為吸納流動(dòng)人口的新池子，這些人的住房問題則多是通過有品質(zhì)的租賃需求來解決；另一方面，傳統(tǒng)的開發(fā)模式已經(jīng)距離行業(yè)天花板越來越近，資產(chǎn)運(yùn)營時(shí)代來臨是不可逆趨勢(shì)，北京土地市場(chǎng)開始出讓100%由開發(fā)商持有的住宅地塊，萬科、龍湖已經(jīng)開始布局長(zhǎng)租公寓。

　　從房產(chǎn)租賃市場(chǎng)與中國房屋交易規(guī)模版圖對(duì)比來看，據(jù)鏈家研究院《租賃崛起》研究報(bào)告測(cè)算，目前中國房屋交易額大概為15萬億元，其中包括10萬億元新房和5萬億元二手房交易額，而租金規(guī)模大概在1.1萬億元，整個(gè)房屋交易額中租金收入占比在7%左右。對(duì)比美國，目前其房屋交易規(guī)模大約在1萬億美元，這其中90%為二手房，10%為新房，此外，租金規(guī)模為5000億美元，租金收入占整個(gè)房屋交易總額達(dá)到了50%。對(duì)比日本，日本因?yàn)槠浞课萁灰资袌?chǎng)是商品房與自建房并存，大概40%的比例為商品房開發(fā)，這部分交易額在4000億元人民幣左右，另一部分自建房的也在5000億元左右的規(guī)模，而租金規(guī)模達(dá)到8000億元。

　　而楊現(xiàn)領(lǐng)給出的另一組數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)一線城市品牌公寓滲透率約為5%，品牌公寓在全國租賃市場(chǎng)滲透率為2%。

　　從這兩組數(shù)據(jù)可以看出，美日兩國房?jī)r(jià)水平高的城市，租賃市場(chǎng)也發(fā)展充分，40%以上收入花在房租上，規(guī)�；瘷C(jī)構(gòu)快速擴(kuò)張，品牌房企租賃資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模占比超過20%，而我國租賃市場(chǎng)發(fā)展尚有很大空間，實(shí)際上政府也正加快“購租并舉”政策的落地。

　　據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)提供給《證券日?qǐng)?bào)》記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京120萬套的租賃住宅中，其中40%通過中介，另外40%通過二房東，另外10%則包括了鏈家自如這類的品牌公寓，最后10%則是C2C的市場(chǎng)。而據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)預(yù)計(jì)，未來5年—10年內(nèi)，租賃市場(chǎng)50%的規(guī)模將由品牌公寓機(jī)構(gòu)化運(yùn)營管理。從目前國內(nèi)一線城市的市場(chǎng)格局來看，無論是整租式運(yùn)營，還是分散式出租模式，現(xiàn)在已經(jīng)存在一些有品牌影響力的青年公寓，包括之前因小米投資而大熱的you+國際青年公寓、由毛大慶創(chuàng)辦的共享際、鏈家自如、魔方公寓等，而且這些企業(yè)已經(jīng)獲得投資者的青睞，多完成A輪，甚至B輪的融資。

　　如此看來，租賃市場(chǎng)儼然是一片藍(lán)海，但目前來看，大型房企仍在試水，還未向這一片藍(lán)�！吧顫摗�。而其背后，則是盈利模式待考。

　　盈利模式待市場(chǎng)解決

　　據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)透露，目前美國托管行業(yè)的規(guī)模達(dá)到了100億美元，而房屋滲透率也已占到22%，盈利則是通過傭金和后續(xù)的管理費(fèi)實(shí)現(xiàn)。同樣在日本，80%的房子都通過托管的形式來實(shí)現(xiàn)，從最初的簽訂合同到篩選租戶、代收租金以及房屋維修，完整的托管業(yè)務(wù)鏈條是保證租賃市場(chǎng)成熟的關(guān)鍵。

　　更重要的是，以美國的租賃資產(chǎn)管理為例，整個(gè)模式核心就是REITs。據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)透露，公寓在美國REITs占10%，這個(gè)市場(chǎng)能夠受到關(guān)注，是因?yàn)槟芘苴A股市，其本身的回報(bào)率也能夠跑贏債市，促成行業(yè)效率的提升。

　　反觀我國市場(chǎng)，REITs的渠道還未全完暢通。不過，在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，REITs的發(fā)展將進(jìn)一步促進(jìn)國內(nèi)加速機(jī)構(gòu)化持有、培育專業(yè)的投資管理團(tuán)隊(duì)以及提供行業(yè)運(yùn)營效率，但規(guī)�；�仍是租賃資產(chǎn)盈利的關(guān)鍵。

　　值得關(guān)注的是，對(duì)于手握持有性物業(yè)帶來的資金成本過重與租賃資產(chǎn)的租金回報(bào)率不匹配問題，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，市場(chǎng)會(huì)解決這個(gè)難題。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)進(jìn)一步表示，長(zhǎng)周期來看，中國處在利率市場(chǎng)化的浪潮里，資金成本是下降的，運(yùn)營物業(yè)的長(zhǎng)期租賃回報(bào)率是穩(wěn)定上漲的。另外，轉(zhuǎn)售的回報(bào)率和長(zhǎng)期持有回報(bào)率在靠近，大概有兩個(gè)點(diǎn)的價(jià)差，一個(gè)在上漲，一個(gè)在下降，當(dāng)兩者交叉時(shí)，市場(chǎng)租金回報(bào)率會(huì)支撐正常的運(yùn)營機(jī)構(gòu)所需要的回報(bào)率。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，未來，這些難題會(huì)被市場(chǎng)自發(fā)解決掉，而對(duì)于現(xiàn)在的開發(fā)商來說，怎樣做到成本控制和運(yùn)營管理才是核心能力。“我一直覺得開發(fā)商會(huì)成為中國租賃市場(chǎng)非常重要的力量。他們有天然的優(yōu)勢(shì)，包括在資金端、裝修、建筑端都有很大的優(yōu)勢(shì)。租賃市場(chǎng)的良好發(fā)展會(huì)讓城市居住更美好，希望鏈家也在這個(gè)過程中發(fā)揮積極作用”。