2016年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)雙雙創(chuàng)出新高，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)爆發(fā)期，銷售額再創(chuàng)新高。

  中國(guó)指數(shù)研究院30日晚間發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年共有131家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，比2015年增加27家，銷售總額共計(jì)5.7萬(wàn)億元人民幣，市場(chǎng)份額已接近50%。

  作為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主力，百億房企整體發(fā)展如何？業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)策略和發(fā)展前景如何？記者為此專訪了中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜。

  問題1：2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪快速上漲到逐漸平穩(wěn)的過程，百億房企的整體表現(xiàn)如何？

  黃瑜：今年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)創(chuàng)出新高，絕大部分企業(yè)銷售目標(biāo)完成率都在100%以上。

  2016年共有131家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，市場(chǎng)份額已接近50%，強(qiáng)者愈強(qiáng)的態(tài)勢(shì)更加突顯�？梢钥闯觯�百億房企已經(jīng)逐漸成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主力。

  百億房企業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，內(nèi)部發(fā)展格局也發(fā)生較大變化：我們將131家百億房企分為了五個(gè)陣營(yíng)(3000億以上、1000-3000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元)，企業(yè)數(shù)量分別為3家、9家、13家、29家和77家，各陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量均較上年有所增加。

  3000億以上的3家超級(jí)陣營(yíng)房企恒大、萬(wàn)科、碧桂園的市場(chǎng)份額累計(jì)已近10%。上述五個(gè)陣營(yíng)的銷售額平均增長(zhǎng)率依次為82.7%、40.5%、73.2%、74.1%和65.3%，高于行業(yè)水平。

  總的來看，行業(yè)集中度在加速提升。百億企業(yè)在業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也充滿了危機(jī)感，力求及時(shí)搭乘此輪上漲行情的順風(fēng)車，2016年的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。

  問題2：百億房企的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)主要是出于哪些方面的原因？

  黃瑜：百億房企2016年銷售大增的主因是把握住了這輪上漲行情，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：

  首先，是抓住了重點(diǎn)一二線主流市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)。從我們研究的40家代表房企來看，一二線城市的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比高達(dá)八成以上，僅十大城市對(duì)房企的銷售額貢獻(xiàn)已近六成，成為促進(jìn)企業(yè)銷售額增長(zhǎng)的絕對(duì)主力。當(dāng)然，百億企業(yè)的發(fā)展也直接帶動(dòng)地方城市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

  其次，采用因城施策的產(chǎn)品策略把握住了市場(chǎng)的有效需求。2016年重點(diǎn)城市改善性需求集中釋放，百億房企顯著加大了改善性產(chǎn)品供應(yīng)，90-140平米“首改”類產(chǎn)品占比45.1%，同比增加4.2個(gè)百分點(diǎn)。

  此外，借助一二線熱點(diǎn)城市量?jī)r(jià)齊升的火熱態(tài)勢(shì)，采用集中度高、影響力大的全國(guó)聯(lián)動(dòng)促銷活動(dòng)，迅速打開營(yíng)銷局面，也是促成企業(yè)業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)的重要原因。

  問題3：百億房企未來的發(fā)展前景如何？可能存在哪些發(fā)展機(jī)會(huì)？

  黃瑜：從發(fā)展資源方面來說，2016年，百億房企除了是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力外，也是土地、資金、并購(gòu)等市場(chǎng)的參與主體，通過緊抓并購(gòu)、融資窗口期充盈土地和資金儲(chǔ)備，力圖在資源方面占據(jù)未來發(fā)展高地。

  土地資源方面，百億房企積極儲(chǔ)備“糧餉”、搶灘二線城市，2016年1-11月百億房企招拍掛拿地金額共計(jì)1.7萬(wàn)億元，已超過全國(guó)300個(gè)城市各類土地成交出讓金的六成(如果考慮合作拿地的情況，該比例會(huì)有所降低)。

  資金資源方面，前11月共計(jì)67家百億企業(yè)發(fā)行4708億元公司債，同比大幅增長(zhǎng)127.8%，平均利率為4.96%，有效降低資金成本，并通過“地產(chǎn)+基金”、資產(chǎn)證券化等方式拓展資金來源。

  并購(gòu)市場(chǎng)方面，年內(nèi)僅300億元以上百億房企已完成及正在進(jìn)行中的并購(gòu)案例已近100起，占行業(yè)并購(gòu)數(shù)量的七成以上，核心目的在與通過直接并購(gòu)布局新的城市和市場(chǎng)，搶奪優(yōu)質(zhì)資源，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的加速跨越。其中對(duì)房地產(chǎn)公司的兼并收購(gòu)也是大型百億房企加速規(guī)模增長(zhǎng)的“殺手锏”。

  從未來發(fā)展前景來看，百億企業(yè)目前主要深度挖掘細(xì)分領(lǐng)域的增量市場(chǎng)及房地產(chǎn)存量藍(lán)海。增量方面，主要是把握政策機(jī)遇，發(fā)展高度契合國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的特色小鎮(zhèn)、軌道交通物業(yè)等；存量方面，主要是加速社區(qū)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓、共創(chuàng)辦公等業(yè)務(wù)的發(fā)展，并通過輕資產(chǎn)運(yùn)作提升規(guī)模擴(kuò)張等。

  問題4：百億軍團(tuán)內(nèi)部企業(yè)存在哪些差異？

  我們認(rèn)為，不同陣營(yíng)企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)和成長(zhǎng)路徑均有所差異：

  三家超級(jí)陣營(yíng)企業(yè)“越大越快”的趨勢(shì)顯著，主要以廣泛的市場(chǎng)布局、豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和強(qiáng)勁的營(yíng)銷手段精準(zhǔn)把握了市場(chǎng)的主流需求。

  銷售額在1000-3000億之間的第一陣營(yíng)企業(yè)，尚待規(guī)模效應(yīng)的持續(xù)發(fā)酵，主要受其布局、產(chǎn)品等方面定位相對(duì)集中的影響，目前發(fā)展速度在五個(gè)陣營(yíng)中最低。目前，加速并購(gòu)重組與輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)是該陣營(yíng)謀劃“大象起舞”的主要增長(zhǎng)邏輯。

  500-1000億及300-500億的第二、第三陣營(yíng)房企，分別處于全國(guó)化布局初見成效、開啟全國(guó)化擴(kuò)張的發(fā)展階段，繼續(xù)以“做大”為核心，不斷加速全國(guó)化規(guī)模擴(kuò)張，儲(chǔ)備一二線城市優(yōu)質(zhì)土地資源。

  100-300億的第四陣營(yíng)企業(yè)房企主要為區(qū)域型房企或特色房企，銷售額的區(qū)域集中度更高，此輪部分二線城市投資過熱導(dǎo)致的下行預(yù)期將會(huì)造成部分企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)隱患。其中，部分企業(yè)拿地樓面價(jià)已超當(dāng)前企業(yè)銷售均價(jià)，亦潛藏了較大的財(cái)務(wù)安全風(fēng)險(xiǎn)。