■本報見習記者 杜雨萌

　　盡管去年以北京“9·30”新政為首的新一輪全國范圍樓市調(diào)控取得了一定效果，但市場的短暫冷卻并沒有嚇退今年樓市的火熱成交，尤其是在今年春節(jié)過后，以北京為代表的熱點城市房價再攀新高。在此背景下，監(jiān)管層對于任性上漲的房地產(chǎn)市場再度揮下調(diào)控重拳。

　　1 出新招：調(diào)控祭出組合拳 促進住房回歸居住屬性

　　從去年的“9·30”新政到今年的“3·17”新政，以北京為首的調(diào)控熱潮正在席卷全國。從各地調(diào)控手段來看，仍以約束信貸和購房資格為主，與此同時，在創(chuàng)新性地加入“限商”與“限售”兩種手段后，樓市調(diào)控正式進入“五限時代”。

　　1.1 3月26日，北京市發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，明確規(guī)定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人。

　　1.2 3月22日，北京市住建委會同北京市規(guī)劃國土委發(fā)布《關于加強國有土地上住宅平房測繪、交易及不動產(chǎn)登記管理的通知》規(guī)定，“過道”將在不動產(chǎn)權(quán)證附記欄中予以記載，旨在遏制“過道學區(qū)房”；緊接著第二天，北京市規(guī)劃國土委等部門公開表示，不具備居住條件的過道、車庫、廊道等異形房，將執(zhí)行“三不政策”。

　　1.3 3月24日，廈門市發(fā)布樓市調(diào)控新舉措，新政規(guī)定廈門市本市戶籍成年單身（含離異）人士限購1套住房；通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購買住房需滿3年；新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

　　1.4 5月3日，上海市發(fā)布《關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品住房采取由公證機構(gòu)主持的搖號方式公開銷售。

　　1.5 5月中旬，河北省政府辦公廳印發(fā)《關于進一步促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》提出，外地人在環(huán)首都、環(huán)雄安購房須提供3年社�；蚣{稅證明。

　　1.6 6月3日廊坊市出臺《關于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》提出，要把房價穩(wěn)定在2016年10月份水平。

　　此輪房地產(chǎn)市場調(diào)控自“317”以來，基本將所有市場化住房都納入到限購范圍，使商品住房限購政策得到進一步完善。與此同時，多維度的政策組合拳，不僅招招劍指投資投機炒房，讓投資客再無政策漏洞可鉆，同時，也在促進住房回歸居住屬性。

　　2 收信貸：全面加碼信貸調(diào)控 圍堵離婚買房漏洞

　　始于2016年的這一輪樓市爆發(fā)，一方面與人口流動導致一線城市供求關系緊張有關，另一方面，信貸政策加杠桿的刺激同樣釋放大量需求。因而這一輪調(diào)控除了在限購資格上予以收緊外，信貸政策的收緊同樣必不可少。

　　2.1 人民銀行南京分行與江蘇銀監(jiān)局3月16日聯(lián)合下發(fā)通知，調(diào)整南京市非主城區(qū)（高淳、溧水、六合三區(qū)）住房信貸政策，擁有2套以上住房的居民家庭在郊區(qū)買房也將被限貸甚至停貸。

　　2.2 3月17日，北京市住建委、人民銀行營管部、北京銀監(jiān)局、北京公積金中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，認房又認貸的同時，將購買普通自住房的首付款比例提高至不低于60%，非普通自住宅首付款比例提高至不低于80%，同時，要求暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。

　　2.3 3月24日，央行等部門聯(lián)合出臺《關于北京地區(qū)住房信貸業(yè)務風險管理的通知》，明確離婚1年內(nèi)申請房貸按二套房執(zhí)行。

　　2.4 4月5日，河北廊坊市對文安縣轄區(qū)實行限購，要求非本地戶籍居民家庭須自申請購房之日起前2年內(nèi)在文安縣累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險），限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。

　　除實行差別化信貸政策外，貸款利率的上調(diào)也進一步加大了購房者的購房成本和壓力。以北京為例，今年上半年銀行對于商貸首套與二套房，不僅取消了利率折扣優(yōu)惠，且二套房利率還出現(xiàn)了上浮。據(jù)悉，自5月份開始，二套房的貸款利率基本上都是基準利率再上浮20%。

　　3 效應顯：樓市降溫明顯 熱點城市房價持續(xù)下滑

　　作為房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售中的黃金月份，3月份不僅數(shù)據(jù)冷卻，并且在全國因地制宜、因城施策等調(diào)控政策作用下，這一冷清態(tài)勢一直被延續(xù)，一線城市及熱點二線城市房價，自此之后全面回落。

　　3.1 上半年，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1563.8億元，同比下降6.4%；全市商品房新開工面積為997.1萬平方米，同比下降25%；全市商品房銷售面積為427.4萬平方米，同比下降35%。統(tǒng)計局發(fā)布的4月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅價格環(huán)跌2.8%；二線城市新建商品住宅價格環(huán)跌1.0%；三線城市新建商品住宅價格環(huán)增0.4%。（詳見圖1）

　　3.2 上半年，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資1753.81億元，比去年同期增長4.1%；商品房新開工面積1206.82萬平方米，增長10.3%；商品房銷售面積712.51萬平方米，下降40.6%。

　　3.3 7月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布6月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。

　　整體來看，一二線熱點城市房價基本被全面控制，過去漲幅較快的熱點城市，近來已成為價格下調(diào)的主力。在各類調(diào)控政策的約束下，熱點城市房地產(chǎn)市場降溫明顯。

　　4 展未來：新房供應在路上 租賃市場發(fā)展迎春天

　　上半年，在樓市“限”字當頭的背景下，各地主要是在需求端進行調(diào)控。如今，在需求端調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)之際，以增加土地供應和發(fā)展租賃市場為主的供給端調(diào)控正在逐步展開。

　　4.1 北京樓市未來5年規(guī)劃內(nèi)，將有150萬套住房涌入北京房地產(chǎn)市場。

　　4.2 上海在“十三五”期間，計劃新增住房供應約170萬套。

　　4.3 深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的《深圳市住房建設規(guī)劃2017年度實施計劃》提出，今年計劃新增安排建設商品住房8萬套。

　　4.4 7月4日，上海國土局發(fā)布兩宗土地出讓的公告，要求競得人須100%自持70年。意味著這兩宗土地所開發(fā)的物業(yè)，只能用于出租，而不得出售。

　　4.5 7月18日， 廣州市政府印發(fā)《關于廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》提出，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權(quán)益，保障租購同權(quán)。

　　4.6 7月20日，住房和城鄉(xiāng)建設部會同國家發(fā)改委、財政部、國土資源部等部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出將采取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發(fā)展住房租賃市場。并選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。

　　與需求端調(diào)控相比，樓市供給端的調(diào)控可持續(xù)性更長，同時有助于培養(yǎng)一個更加成熟的房地產(chǎn)市場，真正實現(xiàn)租售并舉。作為房地產(chǎn)長效機制中的一個重要舉措，隨著租賃市場的發(fā)展壯大，短期來看，能在一定程度上扭轉(zhuǎn)市場中對于房價繼續(xù)上漲的預期，長期來看，有利于市場平穩(wěn)健康發(fā)展。