臨近年底,房企還債和買地儲糧需求倍增,對資金的渴求達到高點。11月份以來,上市房企密集發(fā)債融資,不少開發(fā)商成功籌得資金。 12月13日,遠(yuǎn)洋集團成功發(fā)行REITs產(chǎn)品——“中聯(lián)前海開源-遠(yuǎn)洋集團一號資產(chǎn)支持專項計劃”,產(chǎn)品總規(guī)模達32.03億元,這意味著遠(yuǎn)洋集團打開了商業(yè)地產(chǎn)REITs融資通道,資產(chǎn)證券化模式實現(xiàn)創(chuàng)新。 對此,業(yè)內(nèi)有聲音稱,房企發(fā)債額度上升,是否意味著融資有松動跡象。據(jù)同策研究院統(tǒng)計,房企雖然密集拋出發(fā)債信息,但計劃、核準(zhǔn)階段的發(fā)債數(shù)量較多,實際發(fā)行量并沒有那么高。同策研究院朱莉莉認(rèn)為,融資松綁和樓市拐點論實屬夸張,2019年底前房地產(chǎn)政策和市場難以松動。 40家房企融資達6050億元 《證券日報》記者根據(jù)同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)獲悉,2018年前11個月,40家典型房企融資總額達6050億元,且融資成本不斷上行。 有房企高管曾向《證券日報》記者表示,有的房企年初制定的買地目標(biāo)可能是1000億元,但最后其實花了不到目標(biāo)投資額的一半,但原計劃全年到期債務(wù)卻增加了,因為要降低負(fù)債,優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu),才能獲得更高評級,才能融到新錢。 過去的一年多,房地產(chǎn)行業(yè)融資非常艱難,不少主管融資的房企高管壓力非常大,這主要體現(xiàn)在原來的很多融資工具都不能再用了,導(dǎo)致公司在融資創(chuàng)新和經(jīng)營層面都要做很多調(diào)整才能適應(yīng)市場變化。 “幾乎把所有的融資工具都用了,但仍沒達到預(yù)期!鄙鲜龇科蟾吖鼙硎,這是融資環(huán)境最差的一年,成本上升得也非?,現(xiàn)如今,融資成本已經(jīng)從過去的8%左右直接上升到10%以上,甚至有些房企已經(jīng)達到13%,這對利潤的侵蝕是非常嚴(yán)重的。 行業(yè)共識是,目前還看不出融資環(huán)境松動的真實跡象,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)入冬了。不過,盡管如此,有些房企今年在創(chuàng)新融資方面取得了很大成就,包括打通了ABS、REITs等證券化融資渠道,其中不乏遠(yuǎn)洋集團的身影。 遠(yuǎn)洋發(fā)REITs籌資32億元 日前,遠(yuǎn)洋集團通過發(fā)行REITs產(chǎn)品籌資32億元,期限不超過5年(3年存續(xù)期及2年退出期)。產(chǎn)品優(yōu)先級分為A1、A2兩檔,A1檔發(fā)行利率5.5%、A2檔發(fā)行利率6.0%。 有業(yè)內(nèi)人士稱,這是通過資產(chǎn)證券化模式實現(xiàn)的業(yè)務(wù)創(chuàng)新。據(jù)悉,本次產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)位于北京、天津的核心區(qū)位,周邊商業(yè)氛圍成熟,經(jīng)營現(xiàn)金流穩(wěn)定。同時,入池資產(chǎn)與遠(yuǎn)洋集團在周邊開發(fā)的住宅小區(qū)、寫字樓、公寓等物業(yè)資產(chǎn)形成緊密聯(lián)系的協(xié)同關(guān)系,客戶消費意向明確,有效支撐入池資產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績。 截至目前,遠(yuǎn)洋持有性物業(yè)規(guī)模已達到360萬平方米,主要位于北京、上海等核心城市的優(yōu)質(zhì)地段,包括北京頤堤港、成都遠(yuǎn)洋太古里、杭州樂堤港等一系列成功的商業(yè)標(biāo)桿項目,并擁有北京遠(yuǎn)洋新光中心、武漢東方境世界觀等一批優(yōu)質(zhì)儲備資產(chǎn)。 值得關(guān)注的是,在國內(nèi)公募REITs尚未開放的背景下,本單REITs產(chǎn)品機制創(chuàng)新,為未來全面參與公募REITs奠定良好基礎(chǔ)。 中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武表示:“本次遠(yuǎn)洋REITs產(chǎn)品在盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的同時,更是遠(yuǎn)洋集團后續(xù)長期REITs戰(zhàn)略、特別是未來公募REITs戰(zhàn)略的重要開端。因此,在產(chǎn)品機制設(shè)計方面,此次REITs產(chǎn)品重點對次級投資人結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品決策機制、資產(chǎn)運營管理模式等方面做了創(chuàng)新安排,從強化產(chǎn)品權(quán)益屬性的角度進行了機制探索! 上述業(yè)內(nèi)人士稱,基于遠(yuǎn)洋集團明確的持有經(jīng)營性物業(yè)戰(zhàn)略,隨著投資物業(yè)體量不斷擴大,遠(yuǎn)洋集團正在形成和建立針對商業(yè)地產(chǎn)的“投資、運營、增值、退出”的閉合資本運作模式。而REITs作為以持有型不動產(chǎn)為投資標(biāo)的的權(quán)益性金融產(chǎn)品,有助于遠(yuǎn)洋集團在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域搭建完整商業(yè)閉環(huán),相較于傳統(tǒng)信貸工具,能夠有效提升循環(huán)投資效率,促進房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)筑商業(yè)模式閉環(huán),推動其業(yè)務(wù)模式由銷售型向長期持有運營轉(zhuǎn)變。 遠(yuǎn)洋方面表示,未來,遠(yuǎn)洋集團將不斷深入推進“商業(yè)地產(chǎn)+REITs”的業(yè)務(wù)模式升級,持續(xù)發(fā)行一系列以優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品。 值得關(guān)注的是,更多的房企沒有遠(yuǎn)洋集團這樣多元化的融資渠道,這些企業(yè)正一邊搶收業(yè)績實現(xiàn)內(nèi)部輸血,一邊積極拓展新渠道等待外部輸血。 朱莉莉認(rèn)為,金融機構(gòu)向來“晴天送傘,雨天收傘”,主要還是看市場變化,市場下行下,金融機構(gòu)收緊的趨勢很難改變。而為了不要讓彼時蜜餞成為此時毒藥,房企增強內(nèi)部輸血能力更為有效,如加大營銷力度,加快存量產(chǎn)品的周轉(zhuǎn),提高滾動開發(fā)能力等。 |
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