“目前我們已經(jīng)布局13個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,商業(yè)資產(chǎn)有300億元,但是我們覺得這個(gè)速度還不夠,我們計(jì)劃未來3年內(nèi)將開業(yè)10個(gè)購物中心,未來5年～10年可達(dá)30～50個(gè)購物中心�！闭龢s集團(tuán)商業(yè)管理公司總經(jīng)理張子玉難掩自己的雄心。

　　在一線城市土地價(jià)格高企,三四線城市樓市飽和的狀況下,一些諸如正榮、　新城控股的二線房企選擇發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)。新城控股宣布要在2017年擁有40個(gè)商業(yè)綜合體,　嘉凱城　則從住宅開發(fā)商調(diào)整為做城鎮(zhèn)購物中心和住宅的雙向房企,　泰禾集團(tuán)　更是選擇走出福建將自己的商業(yè)綜合體開向全國。

　　多名接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示,隨著房地產(chǎn)業(yè)的深度調(diào)整和住宅開始飽和,這些擁有巨大現(xiàn)金流的開發(fā)商也需要考慮如何去花掉手上的現(xiàn)金,而運(yùn)營好有穩(wěn)定回報(bào)的資產(chǎn)成為這些開發(fā)商思考的事情。

　　擁抱商業(yè)地產(chǎn)

　　“我們2010年借殼福建三農(nóng)成功上市,為企業(yè)的后續(xù)擴(kuò)張?zhí)峁┝藦?qiáng)有力的資金后盾,這是企業(yè)后續(xù)擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)。同時(shí),2010年的福州限購令的發(fā)布為住宅市場加上了一道‘緊箍咒’,加大了住宅項(xiàng)目去化的難度,促使我們開始尋求新的支撐點(diǎn)。在資金支持和市場環(huán)境的雙重影響下,進(jìn)軍商業(yè)自然而然成為泰禾新的戰(zhàn)略�！碧┖碳瘓F(tuán)一位內(nèi)部人士告訴記者。

　　事實(shí)上,自住宅限購開始,很多開發(fā)商就將目光投到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,但因此前并無商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),因此在之前的幾年更多的是一個(gè)項(xiàng)目的深度實(shí)踐而非快速擴(kuò)張。以嘉凱城的“城市客廳”為例,該項(xiàng)目最大特色是和地方政府合作,項(xiàng)目建成后將集政務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)、體驗(yàn)式商業(yè)、餐飲娛樂和O2O商業(yè)為一體。

　　“三四線城市居民日益高漲的消費(fèi)、生活需求將構(gòu)成一個(gè)巨大市場。很多發(fā)展中的三四線城市并沒有商業(yè)綜合體,而這些地方的消費(fèi)正在集聚,這里面充滿了機(jī)會。比如湖北許多城市消費(fèi)水平已經(jīng)超過武漢,但是這些城市還是很缺乏這樣的商業(yè)購物中心業(yè)態(tài),我們就希望找到這樣的切合點(diǎn)進(jìn)入�！毙鲁强毓筛吖軞W陽捷表示。

　　對于很多三四線城市(特別是沿海城市)而言,這里的房價(jià)較低但居民人均可支配收入較高,這就是開發(fā)商布局三四線城市的邏輯。而開發(fā)商對當(dāng)?shù)氐男枨蟪潭葲Q定了其發(fā)展?fàn)顩r。

　　張子玉舉例稱,福建莆田的正榮財(cái)富中心制定了一個(gè)“星欣榮”計(jì)劃,為當(dāng)?shù)赝顿Y者提供資產(chǎn)托管、租售建議、消費(fèi)追蹤、決策支持等幫助,并為其綜合體旁邊的商業(yè)街提供升級基金,每年進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整。這個(gè)計(jì)劃本身就是考慮到福建莆田當(dāng)?shù)氐耐顿Y需求,正榮通過這個(gè)購物中心既可以實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)落地同時(shí)通過吸收當(dāng)?shù)赝顿Y進(jìn)一步對自己的項(xiàng)目進(jìn)行輕資產(chǎn)化。非常有意思的是,當(dāng)?shù)亓硗庖患乙痪�開發(fā)商開發(fā)的購物中心則人氣冷落,如果在北上廣等一線城市正榮的品牌知名度可能并不如這家開發(fā)商。

　　寶龍地產(chǎn)總裁許華芳認(rèn)為,從城市收益與風(fēng)險(xiǎn)來看,一線城市特征是“成本高、中回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)”,而三四線城市則是“成本低、回報(bào)高但風(fēng)險(xiǎn)更高”,一線城市唯一限制只是說門檻比較高,且每個(gè)項(xiàng)目總價(jià)比較高。其次,從經(jīng)營結(jié)果來看,三四線城市招商難度很高,因?yàn)槿�四線城市消費(fèi)者不夠市場化,商家成熟度不夠。

　　資產(chǎn)金融化

　　面對上述風(fēng)險(xiǎn),開發(fā)商又是如何應(yīng)對的呢?《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn),對其資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化是這些開發(fā)商下一步實(shí)踐的方向。

　　張子玉告訴記者,目前正榮的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目自持和出售基本在4∶6,他希望兼顧現(xiàn)金流的同時(shí)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健運(yùn)營。通過這個(gè)綜合體項(xiàng)目的住宅銷售和部分商業(yè)的銷售,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的自我平衡。但是為了實(shí)現(xiàn)更快發(fā)展,這樣的模式顯然還是不夠,對此張子玉也透露希望將正榮商業(yè)地產(chǎn)做成一個(gè)商業(yè)平臺,未來將投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者都邀請到這個(gè)平臺上來成為微股東并一起分享投資回報(bào)。

　　這一點(diǎn)有點(diǎn)類似于眾籌,雖然張子玉并未透露更多的細(xì)節(jié),但是上述環(huán)節(jié)的實(shí)施需要更多的金融化手段,而這一點(diǎn)也是每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商希望去嘗試的。

　　今年12月,新城控股在A股正式上市,隨后其當(dāng)日漲幅為198.88%,市值已逾500億,對于新城控股而言就擁有了A+H兩個(gè)上市平臺。

　　新城控股董事長王振華透露,除了企業(yè)融資能力打開以外,新城控股近日還將針對自己的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行一些資產(chǎn)證券化的操作�！吧虡I(yè)地產(chǎn)有著穩(wěn)定的租金回報(bào),這些租戶不同于個(gè)人,本身的信用能力很強(qiáng),因此可以給商業(yè)地產(chǎn)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流,而這個(gè)現(xiàn)金流就是可以產(chǎn)生金融產(chǎn)品的基礎(chǔ)�！彼岩踪JCEO何捷這樣評價(jià)道。