央行緊急發(fā)文救房地產(chǎn)了，說(shuō)在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，買首套房，最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，這話的意思就是說(shuō)，首付比例已經(jīng)降到20%了；還清貸款買二套房的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。這就是赤裸裸的加杠桿啊，在各行各業(yè)去產(chǎn)能降杠桿的時(shí)候，只有房地產(chǎn)敢逆勢(shì)加杠桿。看來(lái)國(guó)家是真急眼了，但問(wèn)題是這個(gè)真能解決問(wèn)題嗎？

任何東西都逃不開供給和需求，當(dāng)供給和需求不平衡的時(shí)候，就要用杠桿調(diào)節(jié)，這用過(guò)稱的人都清楚，供大于求，價(jià)格下跌，我讓你分期付，給你提供貸款買，一下需求就上來(lái)了，供給和需求也就平衡了，相反供不應(yīng)求的時(shí)候我搞限購(gòu)，限價(jià)抑制需求。也能讓價(jià)格穩(wěn)定。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)，特別是非限購(gòu)城市的房地產(chǎn)，出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題就是房子太多，根本賣不掉，庫(kù)存的去化周期一般都在2-3年以上，而銷售還在逐年的下降，換句話說(shuō)實(shí)際的去化周期會(huì)更長(zhǎng)。如果房子賣不掉，開發(fā)商就收不回資金，收不回資金他就不買地，地方政府也就沒(méi)有財(cái)政收入來(lái)源，所以從上到下都著急。想賣給老百姓，但現(xiàn)在的問(wèn)題是傻子太少，一般二三線城市，很普通的人家里都有個(gè)2-3套房子了，有的甚至有8-9套房子，實(shí)在是不缺房了。而且著一段房子的動(dòng)蕩，讓他們很多人都萌生了念頭，把這些城市的房子賣了，然后到一線城市去湊首付，可問(wèn)題是已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供需失衡，二三線的城市完全賣不動(dòng)了。有些地方的房子，一掛就是一年，連看的人都寥寥無(wú)幾。以東北、河北、河南、山東、山西等地尤其嚴(yán)重，我去年到三亞轉(zhuǎn)了一圈，密密麻麻全是蓋好的房子，長(zhǎng)長(zhǎng)的促銷彩帶飄落下來(lái)，當(dāng)?shù)厝苏f(shuō)這些房子已經(jīng)賣幾年了根本就賣不掉，有錢人現(xiàn)在來(lái)度假，直接租房子，根本就不買。按理說(shuō)，以前我們的認(rèn)識(shí)是，房子是剛需，是丈母娘逼著你要買的，但經(jīng)過(guò)實(shí)地走訪之后發(fā)現(xiàn)，完全不是這么回事。大家買房的目的只有一個(gè)，怕以后再漲價(jià)。至于需不需要，大部分人很肯定的說(shuō)，真心知道，現(xiàn)在買房不如租房劃算。但就是怕他漲價(jià)。

（蓋蓋蓋！房子一直在蓋，即使過(guò)剩了，也從未停止）

其實(shí)這個(gè)心態(tài)很明顯就是已經(jīng)進(jìn)入了博傻階段，因?yàn)榧词乖谝痪�城市，房子的租售比也只有2%多一點(diǎn)，還沒(méi)有銀行定期利率高，換句話說(shuō)他的比較現(xiàn)金流是負(fù)數(shù)，買房子出租是賠錢的買賣。相當(dāng)于買房人補(bǔ)貼給租房人錢。房子已經(jīng)沒(méi)有內(nèi)在價(jià)值了。如果再加上貸款利息，那么購(gòu)房人出租，更是一個(gè)賠到姥姥家去的買賣。完全就是冤大頭，但這樣的冤大頭還不少，為什么？就是他們覺(jué)得房子是資產(chǎn)，是資產(chǎn)就能漲價(jià)。他們從沒(méi)有見過(guò)房子跌價(jià)！看空的人看空了十幾年，事實(shí)證明房子還在一直漲，而且快速的漲！

那么我建議大家把時(shí)間撥回到2015年的4-5月份，我們回到股市。當(dāng)時(shí)有人提出了俠之大者為國(guó)接盤，號(hào)稱這是一波改革牛，政策牛！是讓中國(guó)崛起的大牛市，政府有強(qiáng)烈的意志讓股市上漲，只有股市上漲，中國(guó)才能轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)才能發(fā)展，才能去庫(kù)存，才能化解地方債危機(jī)，將債權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)，從而降低金融風(fēng)險(xiǎn)，安全過(guò)度。這些講的其實(shí)都對(duì)，股市要真漲起來(lái)，而且一直漲著，這些問(wèn)題都能解決。但問(wèn)題繞回來(lái)了，可能嗎？股市漲到4000點(diǎn)以后，顯然已經(jīng)沒(méi)有價(jià)值了，大多數(shù)公司的相對(duì)現(xiàn)金流已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)值，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率也是一路走高，說(shuō)明大量資金沖進(jìn)了股市，銀行錢很慌張了。最后5月份，漲的特別瘋，其實(shí)不是別的原因，就是加杠桿，是民間的配資在給牛市續(xù)命。然后果不其然，股市崩了，崩的驚天地泣鬼神。太多人賠錢。到現(xiàn)在還有人相信國(guó)家牛？改革牛？政策牛嗎？

所以杠桿就是加速器，其實(shí)不起任何決定方向的作用，也不會(huì)影響任何的基本面，當(dāng)時(shí)股市加杠桿，只是起到了續(xù)命的作用，其結(jié)果就是讓暴跌來(lái)的更加猛烈，死的人更多。而如今樓市也走了這條路，在嚴(yán)重泡沫化的時(shí)候加杠桿，也許非限購(gòu)樓市還會(huì)有一些躁動(dòng)，可能是一個(gè)月？一個(gè)季度？半年？然后呢？樓市跌下來(lái)的殺傷力要比股市慘烈的多！

中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體量很大，只要尊重市場(chǎng)，尊重價(jià)值規(guī)律，中國(guó)很多的問(wèn)題都能迎刃而解，畢竟市場(chǎng)在那擺著呢，消費(fèi)能力也絕非其他國(guó)家可以比較，但就怕折騰。好比本來(lái)是個(gè)感冒，折騰來(lái)折騰去發(fā)燒了，然后不休息繼續(xù)折騰，最后就是肺炎，更嚴(yán)重就是肺癌。再然后就真的木有然后了。