三四線城市房價　接近成本價　去庫存取決于城鎮(zhèn)化

　　本報記者紀(jì)睿坤北京報道

　　“不要抱有僥幸心理”。這是全國政協(xié)委員、　泰禾集團(tuán)　董事長黃其森,在“兩會”期間接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時,對高庫存城市的開發(fā)商提出的建議。

　　和一二線城市樓市的火爆不同,三四線城市樓市出現(xiàn)了高庫存、房價下跌的情況。

　　“截止到2015年末,中國商品房待售面積高達(dá)7.19億平米。要化解這個庫存,也不是一件容易的事情,要有耐心。”3月6日,國家發(fā)展和改革委員會主任徐紹史如是介紹。

　　在2016年的“兩會”上,不少代表委員在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時均表示,三四線城市的去庫存將是一個漫長的過程,多地房價已經(jīng)跌到成本價,再下調(diào)的難度很大。

　　三四線城市庫存待解

　　2016年,多個房企代表和委員強(qiáng)調(diào),高庫存的背景下,房價再下調(diào)的空間很有限。

　　全國人大代表、金都集團(tuán)董事長金占忠告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者,房價組成部分包括地價、建安成本(房屋建筑成本和設(shè)施設(shè)備安裝成本)、財務(wù)和稅收成本等。

　　“目前三四線城市的房價已經(jīng)下調(diào)到成本價,且依然面臨去庫存難題�！薄〗鹫贾冶硎尽Ｋ�以稅收舉例說,目前稅收成本占開發(fā)商總成本的約12%。換句話說,每賣一套房子,開發(fā)商就得繳納12%的稅,其中包括約5.5%的營業(yè)稅、約3%的企業(yè)所得稅,以及一些雜費(fèi)等。

　　在其看來,除非通過降稅、減少開發(fā)商借貸壓力等,否則房價進(jìn)一步下調(diào)的難度很大。

　　全國政協(xié)委員、華南城控股有限公司執(zhí)行董事梁滿林也表示,“很多三四線城市的項(xiàng)目單平方米的造價近3000元,還要加上地價成本、銀行利息、人力成本等�！痹诹簼M林看來,這一輪去庫存,讓不少三四線城市的房價跌入歷史低位。

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的2月份百城房價數(shù)據(jù)顯示,100個城市的新建商品房樣本平均價格數(shù)據(jù)中,德州、新鄉(xiāng)、宿遷、桂林、湘潭、寶雞、淮安、綿陽、衡水、株洲、貴陽、營口、聊城、菏澤、濰坊、銀川16個城市的新建商品房價低于5000元。

　　記者在網(wǎng)上搜索,上述16個城市在售的不少房地產(chǎn)項(xiàng)目,當(dāng)前的售價低于4000元每平方米。

　　易居(中國)執(zhí)行總裁丁祖昱介紹,今年以來,部分三四線城市供大于求的狀況明顯,壓力巨大。在這樣的情況下,很多項(xiàng)目都是貼著成本在賣。

　　新型城鎮(zhèn)化是根本措施

　　不管是否接近成本價,全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長黃其森在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示,高庫存城市的開發(fā)商,要放棄僥幸心理,理性的看待樓市。

　　在黃其森看來,一味等待政府救市,肯定沒有出路;三四線城市的去庫存將是一個漫長的過程,該降價的時候,即使虧本也得降,以價換量才能爭取市場的主動權(quán)。

　　包括全國政協(xié)委員、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵在內(nèi)的多個委員在受訪時均強(qiáng)調(diào),新型城鎮(zhèn)化是解決三四線城市高庫存的根本性措施。

　　不過,新型城鎮(zhèn)化的過程并不是一蹴而就的,而是一個相對漫長的過程。

　　“短期來看,啟動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵。”在丁祖昱看來,如果房地產(chǎn)稅費(fèi)成本大大降低,房價下行的空間也會更大,也是下一步房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一個重要方向。

　　不過,丁祖昱也強(qiáng)調(diào),房價并非由成本決定,而是受市場影響,也就是說,稅費(fèi)降低,可以在高庫存的背景下減少房企壓力,但并不一定能夠降房價。

　　也因此,丁祖昱稱,目前中央將就一二線和三四線城市,分別啟動一攬子政策,其中一二線城市的著力點(diǎn)是防止房價上漲過快和高杠桿帶來的樓市泡沫;三四線城市是難解的樓市庫存。

　　今年政府工作報告中明確指出建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)等行業(yè)要實(shí)行“營改增”,并給出時間表——5月1號。

　　另外,財政部部長樓繼偉稱,要建立綜合和分類相結(jié)合的個人所得稅制,2015年財政部和國稅總局和有關(guān)部門已討論了個稅改革的方案,方案報了國務(wù)院,其中教育和首付房貸或?qū)⒌挚邸?/p>

　　在丁祖昱看來,在目前的市場情況下,三四線或?qū)��?yōu)先開啟降稅費(fèi)和成本的通道。