近期，公司債發(fā)行量不斷擴(kuò)容，如AA級公司債平均發(fā)行利率(4.5%)創(chuàng)2010年來同期最低水平(去年同期高于7%)，信用利差收窄至近6年新低，“瘋狂的公司債”一說不脛而走。此外，中國房地產(chǎn)開發(fā)商境內(nèi)發(fā)行的公司債激增，截至今年10月30日，房地產(chǎn)債發(fā)行量高達(dá)280億美元，遠(yuǎn)超2014年19億美元的全年總發(fā)行量。然而，這真的如此值得擔(dān)憂嗎?

    11月3日，穆迪（Moody's Investors Service）發(fā)布最新評估報告指出，境內(nèi)房地產(chǎn)債發(fā)行的擴(kuò)容對于開發(fā)商具有正面信用影響，因為這將有助于降低公司平均借款成本、拓寬了融資渠道，同時改善流動性狀況，且潛在的長期信用風(fēng)險可控。今年1月至10月30日，經(jīng)穆迪評級的境內(nèi)房地產(chǎn)債發(fā)行總值達(dá)280億美元，而去年全年僅19億美元。

房地產(chǎn)債總體信用評估為正面

    其實，對于房企發(fā)債得擔(dān)憂始于9月29日。當(dāng)時萬科公告其發(fā)行的2015年第一期公司債經(jīng)市場詢價后最終票面利率僅為3.50%，五年期期限，發(fā)行規(guī)模50億元人民幣。利率水平之低震驚令市場震驚，其利甚至更低于在銀行間發(fā)行、以國家信用背書的國開行金融債，且非常接近同期限國債。

    值得注意的是，部分房企在發(fā)行的人民幣債券收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此前發(fā)行的美元計價債券。

    今年6月15日，恒大地產(chǎn)(Evergrande)在境內(nèi)以5.38%的利率發(fā)行五年期債券，值得一提的是，這一票面利率較之其在同年2月發(fā)行的美元計價債券(12%)低了662個基點;今年10月16日，世房第二期境內(nèi)債券的發(fā)行總額為人民幣14億元,年期7年,票面年利率為4.15%，而其同年2月發(fā)行的同期限美元計價債券收益率高達(dá)8.38%。

    不過也有分析稱，如萬科是中國信用最好的房地產(chǎn)公司之一，不僅本土評級機(jī)構(gòu)中誠信評估給予了AAA債券評級，在海外融資中也獲得了標(biāo)普、惠譽(yù)等機(jī)構(gòu)給予的BBB+評級。穆迪分析師對《第一財經(jīng)日報》記者表示，穆迪對萬科最新的的評級為Baa1，展望穩(wěn)定；世茂評級為Ba2 ，展望穩(wěn)定；不過，恒大地產(chǎn)評級為B1，展望負(fù)面。

    民生證券首席債券分析師李奇霖表示，房地產(chǎn)債信用風(fēng)險可控主要有幾大原因。第一，大型房企的融資渠道通暢，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的壟斷色彩，地區(qū)大型房企享有議價能力，可以以基準(zhǔn)利率甚至下浮利率從銀行獲得貸款，上市公司通過股權(quán)或債券直接融資的路徑通暢;第二，一、二線城市房地產(chǎn)表現(xiàn)良好，項目風(fēng)險和銷售風(fēng)險可控;第三，政策對房地產(chǎn)行業(yè)有支持，銀行加大房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險防范力度，在確保貸款分類風(fēng)險準(zhǔn)確的情況下，允許房地產(chǎn)開發(fā)貸款展期;第四，房地產(chǎn)行業(yè)可以向下游轉(zhuǎn)嫁成本壓力，鋼鐵、水泥等上游價格競相下滑，房地產(chǎn)具有議價能力;第五，低息債務(wù)置換，降低財務(wù)費用，低成本公司債發(fā)行后，房地產(chǎn)公司可用于置換前期高成本債務(wù)，財務(wù)費用大量節(jié)省。第六，只要不出現(xiàn)房價坍塌的情景，房企資產(chǎn)變現(xiàn)能力遠(yuǎn)強(qiáng)于傳統(tǒng)過剩的實體部門。

潛在風(fēng)險仍存

    不過，房地產(chǎn)債潛在風(fēng)險仍存。穆迪認(rèn)為，房地產(chǎn)部門在未來12-24個月中將面臨三大主要風(fēng)險。

    例如，政務(wù)為限制部分城市房價激增而采取收緊措施，市場流動性惡化，以及經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致房地產(chǎn)需求普遍弱化。不過，穆迪并不認(rèn)為上述風(fēng)險將在未來12個月中升級。

    穆迪助理副總裁/分析師劉致伶稱：“包括按揭貸款規(guī)定的放寬、降低第二套住房貸款的首付比例及購房人的貸款成本等有利政策推行，這將支持未來12個月的整體銷售，并有助于2015年第四季度合約銷售額繼續(xù)保持同比良性增長�！�

    穆迪最新發(fā)布《2016年中國房地產(chǎn)業(yè)展望》報告顯示，2016年中國房地產(chǎn)業(yè)展望仍保持穩(wěn)定，但全國房地產(chǎn)銷售增長與2015年相比將放緩，并預(yù)計中國房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管政策將進(jìn)一步放寬，而政策放寬的重點預(yù)計為三四線城市，原因是此類城市的住房需求弱于一線城市。

    值得注意的是，對于具有外幣債務(wù)敞口的企業(yè)而言，人民幣貶值預(yù)期始終是一大風(fēng)險因素，這可能會弱化房地產(chǎn)開發(fā)商信用記錄。穆迪表示，“房地產(chǎn)開發(fā)商的利息支出以及外幣計價債務(wù)將會隨著人民幣貶值而上升，這可能會弱化公司償債能力以及財務(wù)指標(biāo)。盡管如此，我們認(rèn)為多數(shù)接受評級的具有外債敞口的房地產(chǎn)開發(fā)商能夠經(jīng)受約10%的人民幣貶值風(fēng)險。”

    近期，瑞銀財富管理投資總監(jiān)辦公室分析師Dominic Schnide表示，預(yù)計美元/人民幣將重新走高，對美元/人民幣的12個月目標(biāo)價預(yù)測為6.6。

    “一旦美元重拾升勢,人民幣將不大可能跟得上美元的腳步。我們認(rèn)為今年上半年人民幣貿(mào)易加權(quán)匯率攀升的局面不太可能重演，因為這與央行進(jìn)一步寬松國內(nèi)貨幣環(huán)境的努力相悖。因此，盡管近期人民幣企穩(wěn)且走出一波較強(qiáng)的行情，但我們對美元/人民幣將升值的觀點沒有改變。我們建議美元投資者對沖其人民幣頭寸�！�

    此外，深圳房地產(chǎn)開發(fā)商佳兆業(yè)(Kaisa)今年的債務(wù)危機(jī)也限制了中國房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的能力，佳兆業(yè)此前努力重組國內(nèi)外逾100億美元的境內(nèi)和境外債務(wù)。今年10月，其上海公司復(fù)活，廣州公司項目也將盡快啟動銷售。當(dāng)前，一些較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商仍能在美元債券市場借貸，但佳兆業(yè)的困境帶來的影響，使得許多較小的、垃圾評級的公司更難獲得新的融資。