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百城房價連漲12個月

2016-8-1 18:00| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 473| 評論: 0|來自: 經(jīng)濟(jì)參考報

  31日,中國指數(shù)研究院發(fā)布7月份百城住宅價格指數(shù)。當(dāng)月,百城住宅均價連續(xù)第12個月出現(xiàn)“雙漲”,且漲幅雙雙擴(kuò)大。與此同時,易居研究院發(fā)布的最新庫存數(shù)據(jù)顯示,受監(jiān)測的70城市住宅庫存整體規(guī)模繼續(xù)下滑,其中20城市下半年面臨“庫存荒”。綜合上半年庫存及房價變動情況,業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,下半年不同城市房價將出現(xiàn)明顯分化,基于此,地方調(diào)控政策將更加注重差異化,部分熱點(diǎn)城市將進(jìn)一步從嚴(yán)從緊管控,房價漲幅也面臨回調(diào)可能。

  升溫 百城房價連續(xù)12個月“雙漲”

  根據(jù)中指院對全國100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),2016年7月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為12009元/平方米,環(huán)比上漲1.63%,漲幅較上月擴(kuò)大0.31個百分點(diǎn)。

  從漲跌城市個數(shù)看,66個城市環(huán)比上漲,30個城市環(huán)比下跌,4個城市持平。與上月相比,本月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少7個,其中漲幅在1%以上的城市有29個,較上月減少1個;本月價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加8個,其中跌幅在1%以上的城市有2個,較上月減少1個。

  同比來看,全國100個城市(新建)住宅均價較去年同期上漲12.39%,漲幅較上月擴(kuò)大1.21個百分點(diǎn)。按中位數(shù)計算,全國100個城市(新建)住宅價格中位數(shù)為7121元/平方米,環(huán)比下跌0.27%,同比上漲1.83%。

  另外,北京、上海等十大城市7月份(新建)住宅均價為22945元/平方米,環(huán)比上漲2.20%,漲幅較上月擴(kuò)大0.68個百分點(diǎn)。十大城市中,重慶(主城區(qū))和廣州分別環(huán)比下跌0.35%和0.16%,其余8個城市上漲,其中上海上漲2.93%,居首位。

  值得一提的是,與去年7月相比,十大城市住宅價格同比上漲17.19%,漲幅擴(kuò)大1.21個百分點(diǎn)。十大城市除成都以外,其余9個城市同比均呈上漲之勢。其中深圳上漲41.15%,居首位;南京、上海、武漢漲幅超過20%;北京、天津、杭州漲幅在10%至20%之間;廣州、重慶(主城區(qū))漲幅在10%以內(nèi)。

  整體來看,7月百城住宅均價環(huán)比、同比漲幅均有所擴(kuò)大,環(huán)比連續(xù)15個月上漲,同比連續(xù)12個月上漲。

  壓力 下半年20城迎來“庫存荒”

  2016年上半年全國各大城市積極去庫存,效果逐漸明顯。31日,易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的全國70大城市住宅庫存報告指出,當(dāng)前70城市庫存規(guī)模繼續(xù)下滑、去庫存周期繼續(xù)加快。部分城市存銷比數(shù)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于8個月水平,體現(xiàn)出庫存嚴(yán)重不足的事實(shí)。

  截至2016年6月底,易居研究院智庫中心監(jiān)測的70個城市新建商品住宅庫存總量為43183萬平方米,環(huán)比減少0.3%,同比減少4.7%。相比年初45425萬平方米的規(guī)模,上半年庫存削減態(tài)勢明顯。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,“平均來看,每個城市在半年時間削減了32萬平方米的庫存。另外從同比數(shù)據(jù)看,這70個城市保持了連續(xù)10個月庫存同比下滑的態(tài)勢,體現(xiàn)出較好的去庫存導(dǎo)向。部分城市在今年第二季度快速從‘去庫存’切換到‘補(bǔ)庫存’戰(zhàn)略上來,土地市場交易亢奮”。

  具體來看,上半年,70個城市中有44個城市庫存出現(xiàn)了同比下跌現(xiàn)象。其中,庫存去化力度最大的5個城市為合肥、南京、大廠、蘇州和昆山,其庫存面積同比跌幅分別為66.5%、56.2%、49.2%、47.4%和41.8%。另外,有26個城市的庫存規(guī)模不降反升。其中同比增幅最大的五個城市分別為茂名、濟(jì)寧、太原、淮南和?,同比增幅分別達(dá)到69.2%、67.0%、56.2%、48.9%、40.0%。

  從未來的庫存去化周期來看,截至6月底,70個城市新建商品住宅存銷比為11.0,這也意味著市場需要用11個月的時間消化這些庫存。嚴(yán)躍進(jìn)說,通常而言,14個月為存銷比的均衡值或合理值,因此存銷比小于14個月基本上就可以認(rèn)為去庫存壓力是不大的,房價上漲與其有密切關(guān)聯(lián)。他預(yù)計,2016年下半年該曲線依然會在12個月左右徘徊,意味著這些城市未來房價上漲動力依然較大。

  在嚴(yán)躍進(jìn)看來,2016年下半年去庫存思路將有所轉(zhuǎn)變。部分城市繼續(xù)落實(shí)去庫存政策,而部分城市則需要積極補(bǔ)庫存。其中,對去庫存周期較大的城市而言,積極去庫存依然是主要任務(wù)。而去庫存周期偏小的城市,后續(xù)補(bǔ)庫存或追加土地開發(fā)投資將是重點(diǎn)。

  嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,從區(qū)域結(jié)構(gòu)看,有20個城市存銷比小于或等于8個月,包括合肥、南京、燕郊、昆山、固安、大廠、武漢和香河等。此類城市存銷比偏小,已面臨“庫存荒”的問題,其補(bǔ)庫存迫切程度絲毫不遜于一二線重點(diǎn)城市。

  差異 不同城市房價走勢趨于分化

  事實(shí)上,在近幾個月房價和地價大幅上漲后,7月份多個城市調(diào)控政策已經(jīng)陸續(xù)收緊。月內(nèi),天津、武漢等城市下調(diào)公積金貸款上限,上海提出做好房地產(chǎn)信貸防控,廈門從居住用地供應(yīng)、住房貸款政策等七個方面出臺一系列措施,從多方面釋放收緊信號,對市場預(yù)期產(chǎn)生一定影響。

  中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,2016年上半年,全國整體房價漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大,漲價趨勢逐級傳導(dǎo)。自從2015年寬松政策刺激作用顯效以來,一線城市已率先掀起了漲價潮,2016年房價上漲態(tài)勢逐漸傳導(dǎo)至南京、蘇州等核心二線城市及東莞、中山、廊坊等一線周邊城市。

  該負(fù)責(zé)人告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,“持續(xù)寬松的貨幣、信貸政策是推動本輪房價上漲的主要原因。針對未來市場走勢,因不同城市特點(diǎn)不同,各個城市房價上漲情況將明顯分化!

  首先,對深圳、上海、南京、蘇州、合肥等一二線熱點(diǎn)城市而言,在政策調(diào)控不斷收緊的趨勢下,部分城市房價漲幅將進(jìn)一步收窄。為穩(wěn)定樓市發(fā)展,深圳、上海、南京等城市已先后出臺了收緊政策嚴(yán)控房價過快上漲。短期內(nèi)來看,收緊政策取得一定成效,這些城市房價漲幅已經(jīng)開始收窄。中指院的數(shù)據(jù)顯示,近期深圳新房及二手房成交量均明顯下滑,供不應(yīng)求矛盾逐漸緩解,而且近兩個月二手房價格已經(jīng)轉(zhuǎn)為下跌,或?qū)⑦M(jìn)一步影響到新房的市場預(yù)期。

  其次,武漢、天津等城市今年以來需求量大幅釋放,供應(yīng)相對不足,庫存明顯下降,土地及住房市場相對健康,購房者和企業(yè)比較理性。這些城市房價保持了一段時間的上漲態(tài)勢,市場參與者對這類城市市場走勢預(yù)期樂觀,未來市場仍有發(fā)展空間。

  再次,一線周邊熱點(diǎn)城市房價脫離城市基本面支撐,漲幅已經(jīng)逐漸趨緩。例如,東莞、惠州、廊坊、昆山等城市早期房價未出現(xiàn)明顯上漲,此輪上漲勢頭得益于一線城市外溢效應(yīng)。上半年這些城市樓市進(jìn)入快速發(fā)展通道,房價漲幅居全國前列;同時,由于房價上漲過快,逐漸脫離了城市基本面的支撐,5、6月份房價漲幅開始收窄,未來存在進(jìn)一步回落可能。

  綜合來看,中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,未來各地圍繞房地產(chǎn)信貸等方面的政策可能陸續(xù)有所調(diào)整。針對市場的分化趨勢,地方調(diào)控政策將更加注重差異化,部分熱點(diǎn)城市將進(jìn)一步從嚴(yán)從緊管控,三四線城市則繼續(xù)聚焦去庫存。從土地市場來看,隨著熱點(diǎn)城市對“地王”現(xiàn)象監(jiān)管力度的加強(qiáng),土地市場將有所降溫。


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