一家之言

缺乏長(zhǎng)久可持續(xù)調(diào)控政策措施，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及各級(jí)地方政府形成了“耐藥性”。

今年的國(guó)慶節(jié)注定是個(gè)不平凡的節(jié)日，廣州、深圳、蘇州、合肥等20個(gè)一二線城市相繼出臺(tái)了樓市限購(gòu)限貸政策。

社會(huì)各界姑且會(huì)猜測(cè)，這些調(diào)控措施付諸實(shí)施之后能否成為醫(yī)治樓市癲狂的靈丹妙藥？很多人持觀望態(tài)度。這是因?yàn)橹袊?guó)從2005年3月底的“國(guó)八條”算起，短短十年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)多次調(diào)控，但調(diào)控過(guò)后，總有一輪快速上漲行情，讓普通百姓感嘆房子越來(lái)越買不起了。

這是為什么呢？道理其實(shí)很簡(jiǎn)單，因?yàn)槲覀儤鞘姓{(diào)控政策存在問(wèn)題：一是沒(méi)有理順樓市調(diào)控的目的到底是什么，是控制住房?jī)r(jià)讓老百姓買得起房，還是不要過(guò)于嚴(yán)厲讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能有錢賺和地方財(cái)政有收入可進(jìn)？正因?yàn)闃鞘姓{(diào)控政策總是處于搖擺不定狀態(tài)，忽而嚴(yán)厲、忽而放松，缺乏長(zhǎng)久可持續(xù)調(diào)控政策措施，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及各級(jí)地方政府形成了“耐藥性”，使調(diào)控功效被抵消。

二是沒(méi)有割斷地方政府與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的各種利益關(guān)系，是讓樓市調(diào)控步入市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制、讓市場(chǎng)充分發(fā)揮自發(fā)調(diào)節(jié)作用，還是繼續(xù)伸出行政權(quán)力之手來(lái)生硬地管制房?jī)r(jià)或分割利益？由于這種利益關(guān)系沒(méi)理順，使一些地方政府難下決心認(rèn)真調(diào)控，致使調(diào)控政策得不到認(rèn)真落實(shí)走形變樣；同時(shí)也會(huì)更加誘發(fā)一些地方政府竭力追求土地財(cái)政、推高房?jī)r(jià)獲得足夠收入搞高樓房、寬?cǎi)R路等城市形象政績(jī)工程建設(shè)，使調(diào)控陷入了“死胡同”。

三是沒(méi)有足夠底牌或也不愿意拿出有效手段來(lái)對(duì)沖樓市上漲帶來(lái)的壓力，使樓市調(diào)控政策軟弱無(wú)力。比如保障房、經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)速度緩慢、數(shù)量嚴(yán)重短缺，把一大批城市中低收入人群也逼向商品房購(gòu)買行列，更加劇了樓市非理性上漲。

由此，目前中國(guó)一二線城市樓市調(diào)控政策不能只求一時(shí)轟動(dòng)效應(yīng)，而應(yīng)把追求實(shí)實(shí)在在的長(zhǎng)久調(diào)控效果放在首位，推動(dòng)樓市調(diào)控徹底走出“屢漲屢調(diào)，屢調(diào)屢漲”怪圈：首先，制定富有彈性的樓市調(diào)控政策，確立樓市調(diào)控近期目標(biāo)、中期目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，分階段實(shí)施，消除狂風(fēng)暴雨式調(diào)控模式。其次，進(jìn)一步厘清行政干預(yù)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)的界限，確立地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的責(zé)任。再次，應(yīng)盡快終結(jié)土地財(cái)政，加快稅收制度改革步伐，將中央政府與地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)改革到位，消除地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，樓市瘋狂暴漲和擠泡沫才真正有希望。

□莫開(kāi)偉（財(cái)經(jīng)作者）