買房人已從恐慌購(gòu)買狀態(tài)走出

10月北京樓市成交下滑40%買賣雙方博弈角色轉(zhuǎn)變

國(guó)慶期間22個(gè)城市集體上演的調(diào)控大戲已經(jīng)有了效果。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月21日公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制，房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。這一趨勢(shì)在微觀市場(chǎng)上得到了印證。中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也顯示，截至目前，10月份成交量普遍下調(diào)了40%左右。

北京新增買賣客戶減少36%

“首付增加了300多萬(wàn)，沒辦法只有退房。”首套房的貸款已經(jīng)還清，市民陳女士原本打算換一套大一點(diǎn)的房子，由于新政出臺(tái)，她的換房夢(mèng)破滅了。9月底陳女士看上了一套130平方米的三居，總房款約800萬(wàn)元，新政出臺(tái)前，她的首付款為240萬(wàn)元左右。9月30日新政出臺(tái)，只要購(gòu)房人名下?lián)碛幸惶鬃》�，無(wú)論購(gòu)房人此前有無(wú)貸款記錄，普通住宅首付比例均不低于50%，非普通住宅比例不低于70%。如此一來(lái)，陳女士將面臨560萬(wàn)元的首付款，足足多了320萬(wàn)元�！氨緛�(lái)首付就找朋友借了點(diǎn)兒，現(xiàn)在是徹底無(wú)望，只能退房了�！标惻�士表示無(wú)奈。

“9·30”新政后，北京樓市的成交量和成交均價(jià)均出現(xiàn)不同程度下滑。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，10月上半月北京新建商品住宅的價(jià)格環(huán)比增加1.2%，但上漲幅度趨緩，比9月漲幅減少3.7%。從成交量來(lái)看，北京新建商品住宅與二手住宅網(wǎng)簽量均出現(xiàn)40%左右的環(huán)比下滑。

“二手房市場(chǎng)上的新增買賣客戶量也在大幅下降，環(huán)比大概減少了36%，客戶購(gòu)房意愿明顯降低，市場(chǎng)需求減少，交易熱度下降，客戶已從恐慌購(gòu)買狀態(tài)走出�！眰�業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，新增的買賣房源掛牌量環(huán)比增長(zhǎng)了10%左右，更多的業(yè)主想要在此期間出售房屋，惜售現(xiàn)象大大減弱。此外，新增合同簽訂量、新增帶看量等數(shù)據(jù)也在回落，買賣雙方的博弈角色正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)回歸理性、步入降溫通道的趨勢(shì)十分明顯。

“樓市四小龍”成交轉(zhuǎn)冷

原本樓市最火熱的“金九銀十”今年被當(dāng)頭潑了一盆冷水，距離調(diào)控“黃金周”已過(guò)去半月，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布10月21日公布的數(shù)據(jù)顯示，從房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌幅度看，天津、上海、南京、廈門、杭州、合肥等15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制，房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)。與9月比，一線和部分熱點(diǎn)二線城市10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)均有所降低。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降，降幅分別為0.3%和0.1%；其他城市10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均明顯回落，回落幅度在1.0個(gè)至3.8個(gè)百分點(diǎn)之間。

合肥、南京、廈門、蘇州因上半年房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)備受關(guān)注，此輪調(diào)控也自然受到重點(diǎn)“關(guān)照”。

調(diào)控后，“樓市四小龍”的情況如何？數(shù)據(jù)顯示，新政后南京新房認(rèn)購(gòu)量都在300套左右，相比市場(chǎng)最火熱時(shí)期下跌了近三成；合肥連續(xù)多日出現(xiàn)了商品房備案零套的情況；廈門成交量已連續(xù)兩周處于低位。房?jī)r(jià)方面，10月上旬南京、合肥、廈門新建商品住宅分別出現(xiàn)2%、1%、1%的環(huán)比上漲，但與9月份相比漲幅明顯下降，分別減少了1.7%、3.6%和1.9%。成交價(jià)方面，根據(jù)安居客房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，截至10月18日，合肥10月二手房均價(jià)14581元/平方米，環(huán)比上月上漲5.84%，漲幅領(lǐng)銜全國(guó)；南京二手房均價(jià)23337元/平方米，環(huán)比上月上漲5.64%；廈門二手房均價(jià)38195元/平方米，環(huán)比上月上漲4.72%；蘇州均價(jià)16057 元/平方米，環(huán)比上月上漲3.10%。

“買賣雙方依然在博弈，市場(chǎng)成交量在轉(zhuǎn)冷，但買房需求依舊存在。如果成交量還是呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢(shì)，或會(huì)下調(diào)賣方的心理預(yù)期，房?jī)r(jià)也將有松動(dòng)可能�！卑簿涌头慨a(chǎn)分析師表示。

三線城市受益成交大幅上漲

一線城市和熱點(diǎn)二線城市收緊，使得三線城市成交面積出現(xiàn)大幅上漲。

易居研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，10月上半月，一二三線20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅分別為6%、6%和49%。三類城市均出現(xiàn)了不同程度的環(huán)比上漲，其中三線城市上漲幅度較大，體現(xiàn)了此類城市近期購(gòu)房積極性在明顯提升。省會(huì)城市政策收緊，使得周邊城市出現(xiàn)了積極購(gòu)房現(xiàn)象，比如莆田、淮安和九江，相比9月上半月的市場(chǎng)成交，增幅分別達(dá)到94%、76%和76%。安居客房產(chǎn)分析師也舉例稱，由于周邊城市的限購(gòu)限貸，浙江嘉興在國(guó)慶節(jié)期間高峰流量是節(jié)前的三倍，“海外地產(chǎn)也因此受益，安居客海外地產(chǎn)板塊訪問流量增幅高于全網(wǎng)平均值�！�

同時(shí)，旅游度假地產(chǎn)依然受到購(gòu)房者關(guān)注。10月18日，位于天津中新生態(tài)城的鼓浪·水鎮(zhèn)面世，吸引了不少購(gòu)房者前往。9月30日，天津出臺(tái)了房產(chǎn)新政，對(duì)天津市內(nèi)六區(qū)和武清的購(gòu)房政策進(jìn)行收緊，這讓此前被稱為“鬼城”的中新生態(tài)城迎來(lái)了曙光�！爸�前考慮去海南買，但離家遠(yuǎn)，房子長(zhǎng)時(shí)間沒人住就不好了�！奔易√旖虻膹埮�士稱，鼓浪·水鎮(zhèn)是填海項(xiàng)目，從市里開車到此不到兩個(gè)小時(shí)，度假投資兩不誤�！拔铱粗辛诉@個(gè)項(xiàng)目的游艇俱樂部，以后還會(huì)開設(shè)帆船訓(xùn)練營(yíng)，想讓兒子學(xué)。”一位北京望京的購(gòu)房者向北京晨報(bào)記者透露，他已經(jīng)在天津?yàn)I海新區(qū)給父母買過(guò)一套房，“價(jià)格1萬(wàn)出頭，不算貴，環(huán)境還不錯(cuò)。”

“還沒有出手買房的，如果是我，我會(huì)等等”

觀點(diǎn) 馬光遠(yuǎn)

6個(gè)月后樓市一定會(huì)冷靜

在政策的調(diào)控下，10月份房?jī)r(jià)這趟高速行進(jìn)的列車已經(jīng)剎車，后市的發(fā)展成為當(dāng)下最關(guān)注的話題。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，調(diào)控是為了防止房地產(chǎn)大起大落對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不利影響，調(diào)控的目的主要針對(duì)投資性和投機(jī)性需求，對(duì)剛需、改善性需求仍然還是支持的，“對(duì)于下一步房地產(chǎn)的走勢(shì)，我仍然堅(jiān)持以前的判斷，6個(gè)月后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)冷靜。今年的上漲，也許是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最后一次驚艷上漲。還沒有出手買房的，如果是我，我會(huì)等等，因?yàn)閺娜魏我粋�(gè)層面而言，再次出現(xiàn)暴漲的概率已經(jīng)很低，不要去賭自己的運(yùn)氣�！�

“本輪樓市政策在10月中旬進(jìn)入執(zhí)行階段，從政策執(zhí)行力度看，是過(guò)去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度最大的一次。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從市場(chǎng)價(jià)格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地都出現(xiàn)了前期虛高價(jià)格的二手房房源大幅降價(jià)到市場(chǎng)水平的現(xiàn)象，“本輪政策將快速抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，一旦年末央行額度吃緊，房?jī)r(jià)的下調(diào)很可能會(huì)蔓延到很多城市�！眰�業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示，相信隨著各城調(diào)控政策進(jìn)一步的落地和實(shí)施，房?jī)r(jià)漲幅將越來(lái)越小，出現(xiàn)回落的城市會(huì)越來(lái)越多，全國(guó)房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。

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“影響最大的是改善型需求”

高端別墅項(xiàng)目依然傲嬌

除了像陳女士一樣的改善型需求購(gòu)房者，剛需購(gòu)房者也受到一定影響�！�9月30日沒能順利網(wǎng)簽，首付一下多了10萬(wàn)，找親戚朋友再湊一湊�！笔忻駨埾壬�購(gòu)買的是首套住房，首付提高增加了他的購(gòu)房壓力，但他還是決定出手，“我一個(gè)朋友比我更倒霉，9月底剛把自己的房子賣掉準(zhǔn)備換一套更大的房子，結(jié)果現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)買不起了�！�

雖然新政出臺(tái)，但別墅項(xiàng)目依然風(fēng)生水起。近日，位于順義的萬(wàn)科觀承別墅、位于南三環(huán)的魯能·釣魚臺(tái)美高梅等高端別墅項(xiàng)目相繼面世，在新政的背景下，依舊展示出“傲嬌”的姿態(tài)�！案叨藙e墅項(xiàng)目受到的影響不是太大，買得起這類產(chǎn)品的人經(jīng)濟(jì)實(shí)力都不一般，因?yàn)榧词垢锻晔赘叮�普通消費(fèi)者每月按揭都還不起。綜合來(lái)看，新政對(duì)一般的改善型需求的購(gòu)房者影響最大，剛需和高端別墅類稍微好一些。”一位別墅項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人向北京晨報(bào)記者透露，新政之后，只有三位客戶受到影響，約10%的比例，“馬上推出的二期產(chǎn)品排卡的人數(shù)依然未減，二期比一期的單套價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)增加400萬(wàn)元。不過(guò)首付提高，對(duì)于開發(fā)商來(lái)講回來(lái)的現(xiàn)金流更多，可以給出一定的優(yōu)惠，最終提高的價(jià)格可能比400萬(wàn)略低。”