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受本輪多個(gè)城市嚴(yán)厲調(diào)控影響,房地產(chǎn)降溫已經(jīng)率先體現(xiàn)在成交量上。 “從我們內(nèi)部簽約的數(shù)據(jù)看,截至目前,10月份成交量普遍下調(diào)了40%。”中原地產(chǎn)分析師張大偉表示。 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在中原地產(chǎn)官網(wǎng)看到,該公司目前布局在包括北京、上海、廣州、深圳等33個(gè)內(nèi)地城市。張大偉認(rèn)為,由于中原地產(chǎn)的規(guī)模一直相對(duì)穩(wěn)定,其內(nèi)部簽約的成交數(shù)據(jù)可以說明市場(chǎng)在降溫。 張大偉認(rèn)為,整體看,這一輪政策的力度非常大,房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別明顯上漲。預(yù)計(jì)四季度市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯降溫,部分區(qū)域甚至將出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)的現(xiàn)象。 成交量降溫 按照房地產(chǎn)每輪周期調(diào)整規(guī)律,調(diào)控引發(fā)的市場(chǎng)降溫會(huì)首先體現(xiàn)在成交量方面。 中原地產(chǎn)周報(bào)顯示,從數(shù)據(jù)相對(duì)完整的16個(gè)調(diào)控城市情況來看,12個(gè)城市上周(10.10-10.16)新房成交量較前三個(gè)月的周均值有所下降,其中蘇州、濟(jì)南、廈門降幅超過七成,佛山、南京、南昌降幅超四成。另外4個(gè)新房成交量上升的調(diào)控城市中,南寧、惠州此次調(diào)控新政未涉及限購、信貸;廣州的新政力度相對(duì)溫和;深圳新房成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)上升,與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的滯后性有一定關(guān)系,但銷售現(xiàn)場(chǎng)熱度也已不斷減退。 北京市住建委公布的信息稱,10月1-16日,商品住房(不含自住房)共簽約8781套,較9月商品住房成交同比漲幅回落29.3個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)調(diào)研情況看,10月份各售樓處及門店的合同簽訂量、客源量、房源量、帶看量等全面回落,目前二手房業(yè)主漲價(jià)的沖動(dòng)已經(jīng)得到明顯平息,掛牌報(bào)價(jià)更加理性。 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在鏈家網(wǎng)看到,最近90天內(nèi),該網(wǎng)共計(jì)成交42973套房源,平均每天成交約477套。但最近一段時(shí)間,鏈家網(wǎng)顯示的成交量普遍在100-200套之間。10月21日,鏈家網(wǎng)顯示的前日成交量是154套。 開發(fā)商開盤的銷售數(shù)據(jù)也在回落。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)顯示,上周(10.10-10.16)重點(diǎn)城市共開盤34個(gè)項(xiàng)目,合計(jì)推出房源9294套。一線城市中北京和上海有新項(xiàng)目推出,共開盤9個(gè)項(xiàng)目。二線城市均有新項(xiàng)目開盤,其中武漢開盤推出6個(gè)項(xiàng)目,開盤房源套數(shù)最多,共計(jì)推出房源4635套。 中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,開盤項(xiàng)目平均去化率約為73%,較前一周有所下降。其中一線城市平均去化率為80%,二線城市平均去化率為69%;從平均去化情況看,相比9月份平均的一線城市95%,二線城市80%,均出現(xiàn)了比較明顯的下調(diào)。 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在香河踩盤中看到,香河多個(gè)樓盤售樓處只有零星兩三個(gè)看房者,中介門店幾乎沒有購房者,經(jīng)紀(jì)人大多在店內(nèi)閑聊。 信貸仍將是風(fēng)向標(biāo) 據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉分析,今年到三季度,房地產(chǎn)市場(chǎng)都有比較好的增長。最近出臺(tái)的主要還是一些短期調(diào)控措施,包括限購、限貸、增加供給,規(guī)范市場(chǎng)行為等。這些政策出臺(tái)后,實(shí)際上已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)交易量,交易價(jià)格開始有影響。 亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為,此輪調(diào)控是自2011年之后最嚴(yán)厲,波及范圍最廣的一次房地產(chǎn)收緊調(diào)控。而與2011年“一刀切”模式不同,此輪調(diào)控更著重于分城施策。 比如,從購房資格來看,除一線城市仍延續(xù)限購政策外,南京、蘇州等地也較嚴(yán)格,其中南京規(guī)定本市單身人士限購一套住房,且二套房認(rèn)房又認(rèn)貸,這一舉措甚至嚴(yán)過2011年。另外珠海、東莞等城市的限購政策當(dāng)中,對(duì)本地戶籍多對(duì)第三套房做出面積限制,而對(duì)于非本市戶籍購買第二套房的連續(xù)繳稅限制也多僅為一年。 郭毅認(rèn)為,當(dāng)前全國不同城市中樓市表現(xiàn)仍分化較大,一二線城市出現(xiàn)過熱現(xiàn)象,部分三四線城市仍然面臨較大去庫存壓力,過熱城市的“熱度”也不盡相同,因此此輪房地產(chǎn)集中調(diào)控也可稱為結(jié)構(gòu)性調(diào)控。從調(diào)控初步成果來看,進(jìn)入10月,多數(shù)調(diào)控城市成交量出現(xiàn)明顯環(huán)比下滑,一線和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)過快上漲勢(shì)頭得到明顯遏制,房價(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)。 張大偉認(rèn)為,在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下,調(diào)控政策也開始了明顯分化,部分城市漲幅過快還會(huì)出臺(tái)限購政策。他預(yù)計(jì),未來房地產(chǎn)調(diào)控政策更多將會(huì)升級(jí)到一城一策、一城多策。 但郭毅表示,此輪房價(jià)的快速上漲很大程度上屬于“貨幣現(xiàn)象”,而首付比例的提高則著眼于“去杠桿化”。首付比重普遍大幅提升使大量原計(jì)劃購房群體出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象,因此購房計(jì)劃不得不延后甚至擱置;需求的大范圍受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。而時(shí)至年底,各商業(yè)銀行普遍面臨信貸額度不足現(xiàn)象,放貸周期拉長,因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量將普遍進(jìn)入低迷周期。受成交量影響,成交價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)在年底之前也將被終結(jié)。不過從長期來看,成交量價(jià)的走勢(shì)很大程度上仍受貨幣政策影響,信貸總量是否納入管控范圍將為未來樓市的走向提供風(fēng)向標(biāo)。 |
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